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근저당 설정이란 간단히 말하면 돈을 빌려주고 그 채권(돈을 받을 권리)의 담보로 부동산의 원금과 이자를 포함한 최고가액을 미리 설정하는 것입니다. 이러한 근저당을 설정할 수 있는 것은 소유권, 지상권, 전세권이 있는데, 생각보다 복잡한 과정으로 혼자서 진행하기에 어려움을 겪는 분들이 많습니다. 따라서 오늘은 부동산 근저당 설정이란 무엇을 뜻하는지, 설정비용은 어떻게 되는지, 해지방법은 어떻게 되는지 등에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다. 또한 더불어 부동산 근저당 설정서류 등에 대해서도 알려드리도록 하겠습니다.
근저당이란?
근저당이란 추후 미래에 생길 수 있는 불특정 다수의 채권을 채권 최고액(한도액)까지 담보하기 위하여 설정하는 저당권을 말합니다. 앞으로 생길 수 있는 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것으로 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 이를 대비하기 위해 미리 특정 부동산을 담보물로 저당을 잡아 두는 것을 말합니다. 그러므로 등기부등본에 근저당이 있다는 건 집을 담보로 대출을 받았다는 것을 뜻합니다. 이러한 근저당을 설정하는 행위를 근저당 설정이라고 합니다.
근저당 설정이란?
부동산 근저당 설정은 채무자 또는 물상보증인 소유의 부동산 등기부등본에 설정하는 것을 말합니다. 은행 아니면 개인, 법인이 돈을 빌려줄 경우 돈을 빌린 사람 소유의 아파트 또는 부동산 등을 담보로 해서 채권 설정을 하는 걸 담보 저당이라고 합니다. 근저당은 빌려준 금액을 적는 것이 아니라 채권 최고액을 적습니다. 대출 금액의 120~130%를 채권 최고액으로 근저당을 설정하게 됩니다.
근저당 설정 서류
부동산 근저당 뜻을 보면 아시겠지만, 근저당 설정을 꼭 하셔야 합니다. 근저당 설정할 때 필요한 서류들이 있습니다. 근저당 설정에 필요한 서류는 다음과 같습니다.
① 근저당권 설정 계약서
② 등기필 정보 등기필 정보 또는 등기필 정보 통지서
③ 등기권리자의 신분증
④ 등기의무자 인감증명서
⑤ 등록면허 세영 수필 확인서
등이 있으며 대리로 설정하는 경우 위임장이 필요합니다.
위에 말씀드린 서류들이 준비되었다면 근저당권 설정등기 신청서를 작성 해시고, 양식 및 작성 방법은 ‘대법원 인터넷 등기소’를 통해 열람이 가능합니다. 신청서까지 작성이 완료되었다면 모든 첨부서류를 준비해 등기소를 방문해 신청하거나 인터넷 등기소를 통해 신청할 수 있습니다. (대법원 인터넷 등기소 바로가기 : http://www.iros.go.kr/)
근저당 설정비용
근저당을 설정하는 방법만큼이나 비용도 중요합니다. 진행과정에서 필요한 비용은 등록면허세, 지방교육세, 등기 수수료, 수입증지(인지세), 국민주택채권 매도 비용이 있습니다.
① 등록 면허세 : 채권최고액의 0.2%
② 지방교육세 : 등록면허세의 20%
③ 등기 수수료 : 방문 시 15,000원, 인터넷 13,000원
④ 수입증지(인지세) : 발생하는 비용의 50%를 납부하게 되며, 나머지 50%는 은행에서 납부하게 됩니다. 금액은 5천만 원 이상시부터 발생합니다.
- 5천~1억 원 미만 시 35,000원
- 1억~10억 원 미만 시 75,000원
- 10억 원 초과 시 175,000원
⑤ 국민주택채권 매도 비용 : 채권최고액 x 1% (2천만 원 미만은 매입하지 않음)
근저당 해지방법
근저당 설정을 말소(해지) 하기 위해서는 별도로 요청을 해야 합니다. 부동산 근저당 설정비용은 근저당권자가 부담하게 됩니다. 반대로 근저당을 해지할 경우에는 해지비용을 대출자가 부담하게 됩니다.
근저당 해지 시 필요한 서류는 해지 증서, 등기사항 전부 증명서 (등기부 등본), 등기필증, 위임장, 등록세 납부, 근저당권 말소 등기신청서 등이 있습니다. 해당 은행이나 부동산 관할 구청, 등기소에 방문해서 서류를 제출하시면 됩니다.
※ 근저당 해지방법 순서
- 은행에 방문해 근저당 해지 증서 및 설정계약서 등의 서류를 요청합니다.
- 서류와 함께 본인 신분증, 도장을 지참한 뒤 시군구청을 내방하여 교부받은 고지서상의 등록면허세를 내고 납부확인서를 발급받습니다.
- 위 서류들과 등기필증을 지참하고 등기소를 방문해 수입증지를 매입한 후 말소 신청서를 작성합니다. 가지고 온 첨부자료와 함께 제출하여 마무리하시면 됩니다.
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