2023년 양도소득세 계산법과 비과세와 감면 차이점

 

목차

 

양도소득세란?

오늘은 양도소득세에 대해서 알아보려고 합니다. 먼저 양도소득세란 개인이 토지와 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익을 과세대상으로 부과하는 세금을 말합니다. 양도란 자산의 소유권 이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환 등으로 자산이 유상으로 소유권 이전이 되는 경우를 말합니다.

 

양도소득세는 부동산 세금 중에서는 많은 분들이 가장 관심 있어야 하는 세금이고, 아무래도 세금 중에서 가장 크게 납부해야 할 세금이기 때문에 민감할 수밖에 없는 것 같습니다. 그래서 양도소득세는 매년 한두 번씩 바뀌곤 합니다. 따라서 지금 현재는 어떻게 바뀌어 있는지 좀 파악하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

양도소득세는 정말 너무너무 복잡하기 때문에 케이스별로 다 다룰 수는 없지만 일단은 기본적인 개요 틀만 인지를 한 상태에서 나중에 양도소득세를 계산할 시기가 오면 그때의 세법이 어떻게 변화됐는지를 자세히 알아보신 후에 적용을 해보시면 될 것 같습니다.

 

그런데 아예 기본도 모르게 되게 되면 나중에 어떻게 변화가 되는지를 아주 쳐다보기도 싫을 만큼 어렵기 때문에 일단 기본은 알고 계셔야 되고 최근 들어서는 양도소득세가 세무사들도 포기한 세금이다라고 할 정도로 어렵지만 기본 내역을 파악하신 후에 접목시켜 나가시길 바랍니다.

 

2023년 양도소득세 계산법과 비과세와 감면 차이점

 

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비과세와 감면 차이점

가장 먼저 비과세와 감면의 차이점에 대해서 설명을 드리겠습니다. 비과세라는 건 말 그대로 '과세하지 않겠다'라는 얘기 같은데 감면은 세금을 깎아주는 것입니다. 그러면 예를 들어 '100%에 대한 감면이다'라고 얘기한다면 100% 감면과 비과세와 무슨 차이가 있는지 실무적으로는 세금을 둘 다 하나도 안 내는 거니까 똑같은 거 아닌가라고 생각할 수 있겠지만 근본적으로 차이가 있습니다.

 

구분	국가의 과세권	신고 의무	비고
비과세	없음	없음	비과세가 애매하면 일단 신고가 유리
감면	있음	있음 (감면 신청을 해야 함)	감면 세액의 20%를 농특세로 부과함 (8년 자경농지 감면은 제외)

 

실제로 세액의 차이도 있고, 그다음에 행정적인 절차의 차이도 있습니다. 먼저 비과세는 말 그대로 과세하지 못합니다. 과세할 게 없는 것입니다. 그러니까 국가의 과세권이 없습니다. 당연히 신고 의무도 없습니다.

 

그러나 감면을 받기 위해서는 국가의 과세권이 있는 상태에서 감면을 해 주는 거기 때문에 신고 의무가 있고, 감면 신청마저 해야지만 감면을 받습니다. 1세대 1 주택 비과세 이런 것들은 비과세가 되는 거지만, 감면은 신고를 하고 나서 나중에 감면 신청을 해줘야 된다는 차이점이 있습니다.

 

일단은 감면에서 또 가장 큰 실무의 차이점은 만약에 100% 감면을 받았다고 했을 때 1억을 만약에 감면받았다면 실제로는 2천만 원 20%인 2천만 원 정도는 납부를 해야 됩니다. 왜냐하면 감면 세액의 20%를 농특세로 부과합니다. 8년 자경농 이런 몇 가지를 제외하고는 종부세/양도세나 감면을 받게 되면 보통 20% 농특세로 따로 부과하기 때문에 100% 감면이라고 하더라도 돈이 하나도 안 나가는 게 아니라 20% 사실상 '80%만 감면'이라고 생각하시면 됩니다. 20%의 농특세가 더 부과가 된다는 점 잘 기억해 주시길 바랍니다.

 

 

2023년 양도소득세 계산법과 비과세와 감면 차이점

 

 

 

자금출처조가 기준

구분		취득 재산		채무 상환	총액 한도
		주택	기타재산
세대주인 경우	30세 이상인 자	2억 원	5000만 원	5000만 원	2억 5000만 원
	40세 이상인 자	4억 원	1억 원	5000만 원	5억 원
세대주가 아닌 경우	30세 이상인 자	1억 원	5000만 원	5000만 원	1억 5000만 원
	40세 이상인 자	2억 원	1억 원	5000만 원	3억 원
30세 미만인 자		5000만 원	5000만 원	5000만 원	1억 원

 

자금 출처에 대한 조사 기준은 예를 들면 33세의 미혼입니다. 세대주가 아닐 경우 위에 표에서 처럼 세대주가 아닌 30세 이상인 자에 속하기 때문에 주택을 1억 원짜리 취득하실 경우에는 자금 출처를 받지 않습니다. 그런데 내가 1억 5천 원짜리를 구입했다면 그러면 자금 출처 조사 대상에 해당될 수 있답니다. 단, 무조건 한다는 아닙니다. 표에서 보이는 금액 미만인 것들은 무조건 안 하는 것이고, 넘어가게 되면은 조사할 수 있다의 개념인 것입니다.

 

 

2023년 양도소득세 계산법과 비과세와 감면 차이점

 

 

 

양도소득세 계산법

양도가액	실지거래가액
(-) 취득가액	실지거래가액 취득관련비용 : 취득세, 등록세, 법무사비용, 취득시 중개수수료
(-) 필요경비	자본적 지출액 : 자산의 가치를 증대시키는 대수선비 (베란다 확장 등) 양도비 등 필요경비 : 양도시 중개 수수료
= 양도차익
(-) 장기보유특별공제	양도차익 X 공제율 부동산 보유기간에 따라 공제율이 다름
= 양도소득금액
(-) 기본공제	연간 250만원
= 과세표준
X 세율	6~45%의 누진세율 (보유기간 : 1년 미만인 경우 45%)
+ 산출세액

 

양도가액은 실제 거래가액(매도한 금액)이고 거기서 예전에 샀던 실질적인 거래 그니까 취득가액을 빼주고, 거기에 관련된 취득세나 법무 비용이나 중개 수수료 등을 전부 다 제합니다. 그리고 필요 경비 보유했을 때 자산의 가치를 증대시키는 대수선비, 인테리어 비용 모두 다 인정받을 수 있는 건 아니지만 베란다 확장이라든가 이런 자산 가치를 증대시키는 수선비는 인정을 받습니다. 보일러를 수리와 같은 경우에는 못 받습니다. 그러나 보일러를 교체했다면 이건 인정받습니다. 그래서 좀 약간 애매모호한 부분이 있지만 가치가 증대시키는 부분에 큰 수선 같은 거는 인정을 받게 됩니다.

 

 

2023년 양도소득세 계산법과 비과세와 감면 차이점

양도가액에서 취득가액과 취득 공제 빼게 되면 양도 차액이 발생하게 되고, 이 양도 차익에서 장기 보유 특별공제라는 걸 공제해 줍니다. 양도 차익 곱하기 공제율을 하게 되는데 1 주택자 같은 건 보유 기간, 거주 기간에 따라서 적용이 됩니다.
1 주택이 아닌 일반적인 표준세율은 보유 기간에 따라서 연별로 2%씩 차감해 주는 게 있습니다.

 

양도 차액이 나오면 장기 부여 특별 공제를 공제를 해주고 그럼 양도 소득금액이 나오는데 여기서 기본 공제 250만 원 해줍니다. 연간 개인 250만 원 해줍니다.

 

과세 표준이 나오고, 세율을 곱해줍니다. 세율은 기본 세율 표준 세율은 6~45%의 누진세율이 적용됩니다. 보유 기간이 1년 미만의 경우 얼마 전에 바뀌었습니다. 45%의 세금이 부과가 됩니다. 그러니까 1년 미만인 경우에는 가장 비싼 세금을 부과하겠다는 것입니다.

오늘 양도세를 말씀드려 봤습니다. 필요하신 분들은 다시 한번 상기해 보시고 나중에 필요하실 때 꼭 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

 

2023년 양도소득세 계산법과 비과세와 감면 차이점

 

 

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