알기 쉬운 입주권과 분양권의 차이

 

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입주권과 분양권의 차이

오늘은 많은 분들이 궁금해하시면서도 막상 이야기해보려고 하면 좀 헷갈려하는 입주권과 분양권 차이에 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 특히 이 두 가지가 매도하는 데 있어서 전략이 다르기 때문에 여기에 대해서 궁금하시다면 끝까지 꼭 보시면 도움이 되실 것 같습니다.

 

알기 쉬운 입주권과 분양권의 차이

 

구분	분양권	입주권
기간	당첨자 발표일 ~ 잔금일	관리처분일 ~ 준공일
권리	주택아님(권리)	주택인정(물권)
장점	입주권에 비해 초기 투자금이 적음	좋은 동호수 배정 가능
단점	* 좋은 동호수 배정 어려움 * 당첨되기가 어려움	* 분양권에 비해 초기 투자금이 많이 발생 * 사업에 문제가 생길경우 조합원의 추가 분담금이 더 늘어날 수 있음
유의점	주택은 아니지만 세금 판단 시 주택수 포함 여부 확인	조합원 추가분담금 고려, 정비사업 악화시 추가분담금이 더 발생할 수 있음
청약시 주택수	* 2018.12.11. 이후 계약 유주택으로 간주 * 2018.12.11. 이전 계약 주택수 포함 안됨	* 2018.12.11. 이후 관리처분 유주택으로 간주 * 2018.12.11. 이전 관리처분 주택수 포함 안됨

 

알기 쉬운 입주권과 분양권의 차이

 

입주권과 분양권

 

 

 

입주권 분양권 두 가지는 비슷한 것 같지만 공통점도 있고, 굉장히 큰 차이점도 있습니다. 두 가지 모두 일단 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다. 부동산을 취득할 수 있는 권리인데 여기서 끝나지 않고 굉장히 큰 차이점이 있습니다.

 

 

알기 쉬운 입주권과 분양권의 차이

 

입주권과 분양권 차이점

구분	분양권	입주권
취득세	없음	4.6%
양도세율	2년이상 기본세율	1년이상 기본세율
양도세 중과	조정대상지역 50%	중과 없음
주택수 포함 여부	포함되지 않음	주택수 포함

 

내가 만약에 분양권을 내 명의로 매수를 한다, 전매를 한다, 아니면 당첨이 됐다. 이때는 딱히 취득세가 없습니다. 왜냐하면 등기를 하지 않으니까 취득세가 별도의 취득세가 없고, 나중에 잔금을 치르고 아파트가 주택이 새로 완공이 되면 그때 내 이름으로 잔금을 하면서 취득세를 그때 내게 됩니다.

 

 

그런데 입주권은 내 명의로 일단 이름을 바꿔야 됩니다. 그렇기 때문에 이때는 취득세가 나오는데 아까 말씀드린 것처럼 입주권은 주택이 아니기 때문에 일반적인 취득세 즉 4.6%가 적용이 됩니다.

 

오피스텔 그래서 오피스텔을 내가 사면 취득세가 4.6%가 나옵니다. 그래서 이거 굉장히 좀 부담이 되실 텐데 입주권도 마찬가지입니다.

 

 

알기 쉬운 입주권과 분양권의 차이

 

취득 단계를 봤으니까 나중에 이제 양도 단계를 보면, 양도세에 있어서 세율은 분양권은 2년을 가지고 있어야 기본 세율이 들어갑니다. 즉, 6~42%입니다. 그런데 입주권은 1년만 가지고 있어도 기본 세율 그래서 기본세율 6~42%가 됩니다.

 

 

특히 조정 대상 지역에서 세금을 굉장히 많이 내게 됩니다. 양도소득세 중과가 어떻게 다르게 적용될 거냐 여기서부터 이제 굉장히 큰 차이를 보이고 있습니다. 분양권은 조정대상 지역에서 만약에 전매를 해서 넘긴다면 무조건 50% 중과입니다.
지방세가 붙으면 55%가 됩니다. 조정 대상 지역 중에서 전매가 가능한 경우입니다. 전매가 안 되면 당연히 거래 자체가 안 됩니다.

 

알기 쉬운 입주권과 분양권의 차이

 

입주권은 중과 자체가 없습니다. 이 점 입주권 투자에 아주 좀 괜찮은 매력 중에 하나라고 볼 수 있습니다. 위하고 연결을 시키면 1년만 가지고 있으면 기본 세율이 되고, 그리고 중과가 없어집니다. 이게 굉장히 큰 메리트로 작용이 됩니다.

 

 

분양권은 주택이 아니기 때문에 주택 수에 포함이 안되지만, 그런데 입주권은 주택 수에 포함이 됩니다. 이게 아주 큰 차이가 벌어지는 케이스입니다.

 

알기 쉬운 입주권과 분양권의 차이

 

분양권에서 세율은 보유 기간에 따라 다릅니다. 예를 들어 내가 만약에 분양권을 취득했을 때 그리고 이걸 나중에 등기를 치게 되면 이때부터 주택이 됩니다. 그리고 나중에 이 주택을 매도하는 경우에 분양권 상태에서는 2년을 더 보유를 해야지 분양권 상태의 기본 세율이 됩니다.

 

 

그다음 등기 치고 나서 다시 1년이 넘어야 이때부터 주택 기본 세율에 들어간다고 생각하시면 됩니다. 그래서 보유 기간에 따라서 세율이 서로 다르기 때문에 분양권 상태와 주택 상태 이렇게 좀 구분하시면 됩니다.

 

알기 쉬운 입주권과 분양권의 차이

 

 

입주권과 분양권의 세 비교 (표)

구분		분양권	입주권
재산세		없음	있음
취득세	취득세율	등기시 1.1 ~3.5%	멸실후 취득시 4.6% (멸실 전 1.1%) * 멸실전 개인의 주택 보유수에 따라 취득세가 달라짐
	취득세 중과 판단	2020.8. 12. 이후 취득하는 분양권, 입주권은 취득세율 주택수 판단 (중과대상)
양도세	양도세율 (2021.6.1. 양도부터)	1년 미만 보유 70% 1년 이상 보유 60%	1년 미만 보유 70% 2년 미만 보유 60% 2년 이상 기본 세율
	양도세 중과 판단	2020.12.31. 이전 취듹 주택 수 제외	중과, 주택 수 포함
대출	전세자금대출	주택 수 포함 안 됨. * 전세대출을 실행 중인 자가 투기과열지구 내 3억원 이상 주택 구입시 즉시 대출이 회수되는 경우는 분양권과 입주권 구입시에는 제외, 단, 입주시점에는 전세대출 회수
	담보대출	주택 수 포함

* 취득세 : 분양권을 살 때는 취득세를 내지 않으며, 분양권 등기 시에는 내는 취득세를 말함.

 

 

알기 쉬운 입주권과 분양권의 차이

 

 

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