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최근에 전세 사기에 대한 얘기가 상당히 많은 것 같습니다. 그래서 전세를 하고 싶지만 월세로 들어갈 수밖에 없는 분들이 많으신 것 같습니다. 전세로 들어가게 되면 나중에 못 빠져나올 것 같기도 하고 전세자금 대출에 대한 부담도 크기 때문입니다. 이자가 많이 올랐기 때문에 전세금을 잃으면 정말 큰 타격이 될 수 있기 때문에 월세도 상당히 많이 올랐음에도 불구하고 월세를 찾는 분들이 많이 계십니다. 그래서 오늘은 전세 사기를 피하는 방법과 전세 사기 안 당하려면 꼭 알고 계셔야 할 전세사기 예방 체크리스트에 대해 알아보도록 하겠습니다.
깡통전세
깡통 전세란 주택담보대출과 전세보증금의 합이 매매가를 웃도는 전세 매물을 일컫는 말입니다. 경매로 넘어간다면 전세 보증금을 뗄 수도 있는 위험한 주택을 말합니다. 최근 깡통 전세가 곳곳에서 속출하고 있고 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 많아지고 있습니다. 전세보증금 사고가 5년 새 169배가 증가하면서 이런 피해 사례가 사회적 문제로 대두되고 있습니다. 깡통 전세 외에도 무자본 갭투자, 하루차 전세 사기 등 사기 수법도 다양해지고 있습니다. 깡통 전세에 대한 더 자세한 내용은 아래 링크를 참고해 주시길 바랍니다.
전세 사기 피하는 방법
전세 사기 피하는 방법 1. 계약 전 임차주택 권리와 시세 확인하기
본격적인 계약에 앞서 임차주택에 문제가 없는지 확인하는 것이 최우선입니다. 먼저 해당 주택에 대한 권리 관계를 분석해야 합니다. 추후 내 보증금을 보장받을 수 있을지에 대해 결정짓는 부분이기 때문입니다.
주택 등기 사항 증명서 확인
주택 등기사항 증명서를 확인해 보면 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있는데 표절부에서는 건물에 대한 정보가 표시되어 있습니다. 건물의 구조와 층수 층마다의 면적을 알 수 있습니다. 표재부 우측 하단에 '건축법상 사용 승인받지 않은 건물임'이라는 문구가 있다면 준공 승인을 받지 못한 건물이니 꼭 확인해 봐야만 합니다.
갑구와 을구의 경우 갑구에는 소유권에 관한 모든 사항이 기재되어 있습니다 가압류, 압류, 가처분과 같은 등기사항이 표시되어 있으니 반드시 주의가 필요합니다. 을구에는 부동산의 담보와 채무 사항이 표시되어 있는데 저당권과 전세권이 이에 포함됩니다. 이처럼 근저당 등 선순위 채권이나 가압류 등의 권리 제한이 있을 경우 만기에 보증금을 반환받기 어려울 수 있으므로 꼼꼼히 살펴보시길 바랍니다. 만약 근저당이 잡혀 있는 집이 마음에 든다면 선순위 채권의 금액만큼 주택 시세에서 제외하고 남은 돈이 보증금의 70% 이상인지 확인해 봐야 합니다.
예를 들어 6억짜리 아파트가 전세 4억 원으로 나왔는데 선순위 채권인 담보대출로 1억 원이 잡혀 있다면 주택 시세에서 1억을 뺀 남은 5억을 기준으로 하면 전세금이 80%로 위험할 수 있는 매물이게 됩니다.
매물 시세 확인
이러한 매물의 시세는 '국토교통부 실거래가 공개 시스템'에서 시세를 확인할 수 있습니다. 계약하고자 하는 건물의 종류와 기준 연도 주소를 입력하면 확인이 가능합니다.
중요한 정보들이 적혀있는 등기부 등본은 각 관공서와 지하철의 무인 발급기를 이용하면 확인해 보실 수 있으며, 온라인으로도 열람 및 발급이 가능합니다.
전세 사기 피하는 방법 2. 계약 전 전세보증금 반환 보증보험 가입여부 확인하기
부동산 계약이 처음이라면 100% 꼼꼼하게 확인하고 계약한다고 해도 불안한 마음은 어쩔 수 없이 남게 됩니다. 전세보증금 반환 보증보험을 가입하면 안심할 수 있습니다. 전세 보증금 반환 보증보험은 보증금을 제대로 돌려받지 못했을 때 보증기관이 대신 변제해 주는 보증상품입니다. 대표적으로 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI서울보증), 주택금융공사(HF)의 상품이 있습니다.
보증보험은 가입 조건을 충족한 주택만 가입이 가능합니다. 보통은 용도가 근린생활시설인 건물은 가입이 불가능하고, 오피스텔의 경우 용도가 업무용 오피스텔은 불가능하며, 주거용이라면 가입이 가능합니다. 또한 건물의 선순위와 후순위 채권의 합보다 주택 시세가 낮다면 주택을 팔아서 채권을 갚고도 모자란 상황이기 때문에 가입이 불가합니다.
하지만 각 회사별로 가입 조건이 조금씩 다르고 보증 수수료도 다르기 때문에 내가 보장을 받을 수 있는 회사는 어디이며, 보증 수수료는 어디가 가장 저렴한지 비교해서 선택하시는 것이 좋습니다.
전세 사기 피하는 방법 3. 계약 시 임차주택 및 임대인 확인하기
계약 전 임차주택이 안전한지 확인하셨다면, 계약 단계에서는 임차주택과 임대인의 정보가 일치하는지 계약 조건은 어떻게 되는지 정확히 살펴보셔야 합니다. 우선 계약서 상의 주소와 건축물대장이나 등기사항 증명서의 주소가 일치하는지 확인해야 합니다. 구분 소유되는 집합 건물의 경우 지원과 호실까지 확인하셔야 합니다.
요즘 건물주인 줄 알았더니 건물주가 아닌 사건이 드물지 않게 발생하고 있습니다. 등기사항증명서상의 소유주와 계약하러 온 사람이 동일인인지 신분증을 대조해 보는 것이 좋습니다. 만약 대리인이 계약하러 온 경우에는 대리인 본인을 확인하고 위임장과 소유자의 인감증명서도 반드시 확인하셔야 합니다. 그리고 계약서에 임대인 본인의 인적사항과 연락처를 기재하도록 하고 계약금 지급 전 임대인과 통화하여 한번 더 보증금과 월세를 확인하면 좋습니다.
그리고 계약금 보증금 월세 조건이 협의한 내용과 일치하는지 확인하고 계약금 및 보증금을 입금할 경우 임대인 본인의 계좌가 맞는지도 확인하셔야 합니다. 또한 지급 영수증 챙기는 것도 잊지 않으시길 바랍니다.
전세 사기 피하는 방법 4. 계약 시 계약서 확인
만일을 대비해 임대인과 협의하여 보증금 보호를 위한 특약 사항을 기재하는 것도 중요합니다. 입주 및 전입 신고일 전까지 근저당 등 제한 물권을 설정하지 않기로 하고 이를 설정하거나 압류, 가처분 등이 된 경우 임차인이 계약을 해지할 수 있고 계약금 반환 및 중개보수 등에 대한 손해배상을 할 수 있다는 특약을 두는 것이 좋습니다.
한 가지 더 대출을 받아야 입주할 수 있는 경우 임차인이 신청하는 전세자금 대출이 불가할 경우 임대차 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 특약도 설정해 두면 좋습니다.
전세 사기 피하는 방법 5. 계약 후 전입신고와 확정일자 발급
계약 완료 후 반드시 전입신고를 하고 확정일자를 발급받아야 합니다. 전입신고를 하면 집주인이 변경되어도 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생기고 전입신고와 함께 확정일자까지 받아두면 혹시 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 빠른 확정 일자로 후순위 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 우선 변제권이 생기기 때문에 계약 당일에 신고하시는 것이 좋습니다.
전입 신고 및 확정일자는 임대차 계약서 원본을 지참하고 주소지 주민센터에 방문하여 받을 수 있고, 온라인으로는 '정부 24'에서 '전입신고'를 하실 수 있고, '인터넷 등기소'에서 '확정일자 발급'이 가능합니다.
1인 가구 전세사기 예방법
1인가구 전월세 안심계약 도움서비스
사회 초년생이나 1인 가구에게는 임대차계약이 너무 어려운 일일 수 있습니다. 이들을 위해 서울시에서 1인 가구 전월세 안심 계약 도움 서비스를 시범 운영한다고 합니다.
1인 가구 전월세 안심 계약 도움 서비스는 예를 들어 계약 과정에서 부정한 일을 겪지 않도록 상담해 주거나 집을 보러 갈 때 동행해서 혼자 집 볼 때 놓칠 수 있는 점을 확인하고 점검해 줍니다. 지역 여건에 밝은 공인중개사로 구성되어 있으며, 공인중개사협회 등의 추천을 받아서 중개실무 경험이 있는 부동산 전문가로 구성되어 있습니다. 전월세 계약 상담, 주거지 탐색 지원, 주거지 탐색, 정책 안내의 4대 도움 서비스를 지원하고 있습니다.
전월세보증지원센터
서울시에서는 전월세 보증금 지원센터도 운영 중입니다. 이사 시기가 맞지 않아 보증금 납부가 곤란할 때 대출 지원을 통해 도움을 받으실 수 있고, 신혼부부를 위한 임차 보증금 상담과 주택 임대차 분쟁 조정을 도와줍니다. 전화와 온라인으로 상담이 가능하니 임대차 문제을 안고 계신다면 편하게 상담해 보시길 바랍니다.
최근 금리 인상과 경기 침체로 인한 집값 하락으로 깡통 전세의 문제가 심각합니다. 돌다리도 두들기는 마음으로 전세 사기 예방 체크리스트를 꼼꼼히 살펴보고 서울시 전월세 지원 서비스의 도움을 받아 소중한 보증금을 지킬 수 있으시길 바랍니다.
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