1가구 2주택 양도세 계산법 및 양도세 비과세 조건

오늘은 1가구 2 주택 기준 및 양도세 계산 방법에 대하여 알아보려고 합니다. 부동산을 보유하고 있다가 매매를 진행해서 팔게 되면 양도세라는 세금이 붙게 됩니다. 예를 들어 몇 년 전에 산 오피스텔을 2년 만에 1억이라는 프리미엄을 붙여 팔았다면 차익으로 1억이 생기게 됩니다. 이때 해당 1억에 대한 세금을 세법상 양도소득세라고 정의합니다.

누구나 편하게 쉴 수 있고 잠들 수 있는 나만의 공간, 유일하게 내가 나를 쉬게 해 줄 수 있는 공간인 내 집 마련에 대한 꿈이 있습니다. 내 집을 마련하는 것은 힘들지만 또 다른 누군가는 1인 2 주택 3 주택을 가지고 있는 경우도 많이 있습니다. 오늘은 1가구 2 주택 기준에 대하여 알아보고 양도세 계산 방법까지 알아보려고 합니다.

양도소득세란?

양도세란 주택, 건물이나 토지 등 재산을 매입 또는 매매를 하는 소유권 양도를 진행함에 따라 발생을 하는 양도소득 금액에 대해 부과해야 하는 국세를 말합니다.

양도세에 대해 알아보기 위해서는 우선 양도의 정의에 대해 알고 있어야 합니다. 양도는 자산에 대한 등록과 등기에 상관없는 교환과 매도 법인에 대하여 현물출자 등을 이용하여 해당 자산을 유상으로 이전하는 것을 말합니다. 이때 등기 등록 여부와는 상관없이 진행합니다.

간단하게 해석하면 제삼자에게 자산에 대하여 교환이나 팔 때를 양도라고 칭합니다. 그때 양도 성립의 목적으로 특정 자산이 유상으로 이전돼야 합니다.

양도세는 시가가 뛰어오르면서 발생하며 투기로 인한 불로소득이나 개발이익의 일부를 소득세로 환수함으로써 거래를 규제하거나 소득 재분배 및 부동산 가격의 안정 등을 목적으로 한다는 점에서 정책 세제로서의 성격이 강하며 모든 국민이 잠재적인 납세 의무자라는 점에서 대중세적인 측면도 있습니다.

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도 시점에 과세하는 것으로 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 과세되지 않습니다. 또한 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고 및 양도소득세를 납부해야 하며 미신고 시 가산세가 부과됩니다.

특정 자산이 유상으로 이전되면 자산을 판 사람에게는 차익이 생기겠죠? 그 소득에 대하여 세금을 부과하는 것이 바로 양도 소득세입니다.

양도소득세는 재산 양도 시 그 차익에 대해 부과되는 세금으로, 매매거래 후 직접 신고·납부해야 합니다. 부동산은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 납부하여야 하며 기한 내 납부하지 않을 경우 가산세가 부과될 수 있습니다.

양도세 과세 대상

양도소득세 과세대상 은 보통 주택이나 토지 등 부동산, 분양권 등을 양도하는 경우 주로 발생합니다. 또한 부동산뿐만 아니라 부동산에 대한 권리, 그리고 주식, 기타 자산이 포함되며 파생상품과 신탁수익권 등 다양한 곳에 부과될 수 있습니다.

양도소득세 과세 대상 이 되는 범위는 두 가지로 나눌 수가 있는데요. 바로 양도로 보는 경우와 양도로 보지 않는 경우입니다. 양도로 보는 경우는 자산의 소유권 이전을 위한 등기 등록 관계없이 매매, 법인 현물출자, 교환 등으로 자산이 유상(대가성)으로 실제 소유권 이전이 되는 경우를 이야기합니다.

만약 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여는 수증자(양도를 받는 사람)가 인수하는 채무 상당액이 사실상 유상양도의 결과와 같기에 양도에 해당하게 됩니다.

양도로 보지 않는 경우는 신탁 해지를 원인으로 소유권 원상회복되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순히 분할하는 경우, 도시개발법에 의해 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우입니다. 또한 배우자 또는 직계존비속간 매매 양도의 경우 증여로 인정되어 양도소득세가 아닌 증여세가 과세됩니다.

1) 부동산 : 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상에 포함)

2) 부동산에 관한 권리 : 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권

3) 주식 등

대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장 주식 등 및 비상장 주식 등
주식 등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권

4) 기타자산 : 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정 시설물 이용 회원권, 특정 주식, 부동산 과다 보유 법인 주식 등, 부동산과 함께 양도하는 이축권

5) 파생상품

국내외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품
차액 결제거래 파생상품(CFD), 주식 워런 증권(ELW), 국외 장내 파생상품
경제적 실질 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품

6) 신탁 수익권 : 신탁의 이익을 받을 권리 (자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득

양도세 과세대상이 되는 양도의 범위

1) 양도로 보는 경우

양도라 함은 자신의 소유권 이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매나 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말함
증여자의 부동사에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무 상당액은 그 자산이 사실상 유상 양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당

2) 양도로 보지 않는 경우

신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발 법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말함
또한, 배우자 또는 직계존비속 간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세

양도세 비과세 조건 및 조세정책적 목적으로 감면되는 경우

1) 양도소득세 비과세 되는 경우

1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세 비과세
양도 당시 실지거래가 액이 12억 원 초과하는 고가주택은 제외
2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정 대상 지역에 있는 주택은 거주 기간이 2년 이상이어야 하며 2021년 1월 1일 이후 2 주택 이상(일시적 1가구 2 주택 제외)을 보유한 1세대의 경우 다른 주택을 처분하고 최종적으로 1 주택만을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산함
주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택 정착 면적의 5배(수도권 내 주거 상업, 공업 지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1 주택의 범위로 보게 됨

2) 감면되는 경우 : 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경 농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도세 감면

양도소득세 비과세 조건

양도세 기본 세율은 위에서 설명한 바와 같이 8단계 누진세율이 적용됩니다. 자산을 양도하면 양도소득세가 과세되는 것이 원칙입니다.

만약 5억에 아파트를 샀는데 8억에 팔게 되면 3억의 매매차익이 발생하게 되고, 이에 대한 세금 즉 주택 양도세를 신고 납부해야 합니다. 하지만 예외 없이 부동산 등 주택이나 아파트를 매매하게 되면 내야 하는 것은 아니고 비과세 면제 조건이 있습니다.

일시적 1가구 2 주택 비과세

1. 다주택자 양도세 완화

1) 양도세 세율

2) 다주택자 양도세 완화 : 2022년 5월 10일 양도분부터 소급 적용하여 1년간 양도세 중과 한시적 배제

3) 개정 내용 : 양도세 중과 1년간 한시적 배제
① 기존 : 조정 대상 지역 내 주택 양도 시 중과세율 적용 및 장기보유 특별공제 배제

세율 : 기본세율 6~45% + 중과세 2 주택 20% 또는 3 주택 30% 적용
장기보유특별공제 : 배제

② 개정 : 보유기간 2년 이상인 조정 대상 지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 기본 세율 및 장기보유 특별공제 적용

세율 : 기본세율 6~45% 적용
장기보유특별공제 : 적용, 보유기간 3년 이상인 경우 적용되며 15년 이상 시 최대 30% 공제 (연간 2% 증가)

4) 양도세 중과 유예에 따른 세 부담 차이 계산

- 예시 : 조정 지역 2 주택 취득가액 10억 원, 양도가액 15억 원, 보유기간 10년

① 기존 : 양도차익 5억 원 적용되어 다주택자 양도세 중과

장기보유특별공제 배제 및 양도소득세율 기본세율이 아닌 조정 대상 지역 2 주택자 양도세 중과 20%가 가산되어 60% 적용
양도차익 5억 원에 기본공제 250만 원 제외 후 세율 60% 적용되고 지방 소득세 포함 최종 양도세 299,816,000원 발생

② 개정 : 1년간 한시적 배제

다주택자 양도세 중과 유예 이후 장기보유 특별공제 10년 보유기간 공제율 20% 적용되어 1억 원 공제
양도소득세 기본세율 5억 원 40% 적용 및 누진공제액 2,594만 원 적용되어 차익 5억 원에서 장기 특별공제 1억 원과 기본공제 250만 원 제외 후 40% 적용되어 지방 소득세 포함 최종 세액은 146,366,000원 발생

③ 세금 차이

기존 : 299,816,000원
개정 : 146,366,000원
차이 : 153,450,000원
1년간 다주택자 양도세 완화를 통하여 해당 기간 내에 위와 같이 부동산을 양도할 경우 세금 차이는 약 2배 이상 발생하게 됨

2. 일시적 1가구 2 주택 비과세 조건

1) 보유 및 매도 기간 유의

첫 번째 집을 구매한 후 1년 이상이 지난 후 두 번째 집을 구입해야 하며 첫 번째 집의 양도 시점에서 2년 이상 보유해야 합니다.

단, 취득할 때 조정 대상 지역에 있었다면 보유기간 중 2년 이상 실거주를 해야 한다는 추가 조건이 있고 또한 두 번째 집을 구입한 날로부터 3년 이내에 첫 번째 집을 매도해야 하며 이때 두채 모두 조정 지역에 있다면 매도 기간이 각각 2년, 1년으로 단축됩니다.

2) 부모님과 합가

노부모 부양 목적으로 부모와 합가를 하게 되는 경우 일시적 2 주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 각각 소유한 집이 있어 2 주택이 되기 때문에 한쪽 집을 매도해야 합니다. 조건을 보면 부모님 중 한 분이 60세 이상이어야 하며 합가 이후 10년 이내에 기존 주택을 정리하면 됩니다.

3) 결혼

각자의 집이 있는 남녀가 만나 결혼하게 되어 일시적 2 주택이 되는 경우입니다. 이 경우 둘 중 어느 한쪽의 집을 5년 안에 매도하게 되는 경우 일시적 2 주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

1가구 1주택 양도세 면제 조건 비과세

기존에는 양도세 면제 조건이 시가 9억이었지만 2021년 12월 8일부터 시가 12억 원 이하로 조정이 되었습니다.

다시 말해 자신이 얼마에 구입을 하여 얼마의 양도차익이 생겼든 12억 이하에 팔게 되면 세금이 없다고 생각하면 되는데 여기에는 몇 가지 조건이 있습니다.

1가구 1주택자로 2년 이상 보유한 경우
매매 당시 실거래가액이 12억 원 이하인 경우
2017년 8월 3일 이후에 취득한 경우 그 주택이 조정대상지역에 있었다면 거주기간이 2년 이상인 경우

1가구 2주택이라고 해서 양도세가 면제되지 않는 것은 아닙니다.

보통 1주택을 소유하고 있던 세대에서 청약 당첨 등의 사유로 기존에 갖고 있던 주택을 팔고 새로운 집으로 이사 가는 경우가 있습니다.

그렇지만 대부분 전에 있던 집을 팔고 새집으로 가는 것이 아닌 애매한 시기에 2 주택 보유자가 되어버립니다.

정부에서는 이런 경우를 일시적인 비과세 혜택 구간이라고 정의하고 1가구 2 주택 양도세 면제 조건을 두고 있습니다.

신규주택을 취득한 날을 기준으로 3년 내에 종전 주택 양도
종전 주택을 2년 이상 보유 (조정지역일 경우 2년 이상 거주)
종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 신규주택을 취득한 경우 1년 내 신규주택 입주 및 1년 내 종전 주택 매도
상속받은 경우 동거봉양을 위해서 세대를 합침에 따라 2 주택을 보유하는 경우
1 주택, 1세대 구성하고 있는 자가 60세 이상 동거봉양을 위해서 세대를 합침으로써 보유하는 경우
혼인에 의해서 1세대가 2 주택을 보유할 경우

1가구 2주택 기준

등본상 주소지가 다르다고 해도, 같은 집에 거주 중이라면 1가구로 봅니다.

세대원 중 단 한 명이라도 다른 주택을 보유한다면 1가구 2 주택으로 간주됩니다.

1가구 2주택 예외 사항

서울시와 기타 광역시에서는 1억 미만 주택, 그 외 지자체에서는 3억 미만의 주택은 1 주택으로 간주하지 않습니다.

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