부동산 경매 공부 : 명도 하는 방법과 임차인 맞추는 법

 

목차

 

부동산 경매 공부

안녕하세요. 저는 올해 처음으로 부동산 경매 공부를 시작하게 되었습니다. 그때부터 공부했던 자료들을 바탕으로 기억에 남기기 위해 글을 작성해봅니다. 본 내용은 제이든(채병도)님의 <오늘부터 건물주>라는 도서를 기반으로 공부하였으며, 저의 개인적인 주관이 많이 포함되어 있고, 저도 공부를 해나가고 있는 중이기 때문에 정답이 아닐 수 있음을 미리 알아주시길 바랍니다. 그렇지만 혹시라도 제 공부가 다른 분들에게도 조금이나마 도움이 되었으면 하고 글 남겨봅니다.

 

이 글은 두번째 글로 앞에 글을 먼저 참고하신 후에 읽어주시기를 바랍니다. 그리고 가능한 요점만을 정리하려고 노력했지만 부동산 경매의 전 과정이 그렇게 간단하지만은 않기 때문에 내용이 긴 점 참고 바랍니다.

 

부동산 경매 과정 요점정리

• 낙찰 - (7일 후) - 허가 - (7일 후) - 매각 확정 - 잔금 납부 등기 발송 - 잔금 납부기간(약 4주) - 소유권 이전 - (약 4주 후) - 배당기일 - 경종
• 경매 시작 - 권리분석 - 물건조사 - 시세조사 - 임장 - 입찰 - 낙찰 - 대출 비교 및 실행 - 명도 - 인테리어 - 임차인(대략 6개월 정도 걸림)

 

부동산 경매 공부 : 명도하는 방법과 임차인 맞추는 법

 

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부동산 경매 과정 상세

1. 부동산 경매 명도 하는 방법 (조건은 꼭 문자로 얘기하기 - 기록에 남게)

• 낙찰받고 바로 그 집으로 찾아가서 전화번호 묻기 - 집에 없으면 종이 붙여놓고 오기(청테이프) - 연락 없을 시에는 해당 법원 사건 서류 열람 (낙찰자 연락 가능) 그러나 없을 수도 있다.
• 명도 확인서는 정해진 양식이 따로 없다. / 인감증명서가 필요.
  • 집을 비우기 전에 명도 확인서를 먼저 주면 사건이 이미 종료되어서 강제집행 신청 불가 (명도소송은 6~12개월 소요)
• 첫 방문 - 연락처 묻기, 반장 전화번호(게시판 or점유자 or이웃), 협상은 나중에 해도 되니 상대방 생각을 듣고 온다. (말 안 통하면 그냥 번호만 받아오기)
  • "안녕하세요. 이번에 낙찰받은 집주인입니다. 돌려받는 보증금이랑 이사 문제로 잠시 얘기 좀 나눌 수 있을까요?" (대리인 인척 해도 됨. 밑에 참고)
  • "저랑 재계약하시거나 이사하셔야 하는데 생각해보셨나요?"
  • "보증금 돌려받으시려면 제가 드리는 명도 확인서와 인감증명서를 가지고 법원에서 정해주는 배당기일날에 가셔서 서류 제출하시면 돈 바로 받으실 수 있습니다. 이 서류는 저와 재계약을 하시거나 집을 비우는 게 확인되면 드릴 수 있습니다"
  • [계속 머물고 싶다] "그대로 사실 경우 보증금/월세 재계약하셔야 하는데 괜찮으신가요? 생각해보시고 제가 다시 연락드리겠습니다. 그때 알려주세요"
  • [이사를 가겠다] "이사 갈 시간이 필요하시니까 1~2달 시간 드릴 수 있습니다. 배당기일 이전까지 이사를 잡아주시고 연락 주세요." (낙찰 이후 배당기일 이전까지 이사할 시간을 준다)
  • [보증금 받고 나가겠다] "저도 나가는 비용이 있고 법원 절차상 서류를 그냥 막 드릴 수 없습니다. 제가 가능한 방법이 있는지 알아보고 다시 연락드리겠습니다."
    • "절차상 집이 비어져 있지 않았는데 명도 확인서를 드릴 수 없습니다. 돈을 받고 이사를 가셔야 할 경우 방법이 있습니다."
      1. 이사 갈 집에 계약금을 걸고, 배당기일 날을 이사하는 날짜로 정합니다.
      2. 배당기일날 오전에 집을 비우게 되면 제가 방문하여 하자가 없는지, 남기고 가시는 물건이 없는지 확인 후
      3. 명도 확인서, 인감증명서를 그 자리에서 전달해드리겠습니다.
      4. XXX님은 서류 2장을 법원에 제출 후
      5. 돈을 당일 날 받고 이사 가는 집주인에게 잔금을 치르시면 됩니다.
  • [집 비우기 전에 서류를 달라고 할 경우] "명도 확인서는 집을 비웠다는 증거이므로 법원 절차상 집을 비울 경우에만 받을 수 있습니다. or 재계약서를 작성하고 보증금을 지불하였을 경우 드릴 수 있습니다."
  • 부재중 - 한 바퀴 돌고 와서도 부재중이면 종이에 적어서 청태 이프로 붙여놓기
    • "안녕하세요. 이번에 낙찰받은 집주인입니다. 부재중이셔서 쪽지 남깁니다. 향후 진행 상황 관련해서 의논하고자 하니 연락 바랍니다. 010-0000-0000"
• 명도 전략!!- 말을 꺼내기 어려울 때는 경매 낙찰받은 대표님 직원이라고 소개한다. 그리고 대표님이 전해드리라고 했다고 말하며 내용을 전달한다. 잘 모르겠는 질문을 하면 " 제가 결정할 수 있는 부분이 아니라, 대표님에게 말씀드리고 다시 연락드리겠습니다"라고 말한다.
• 명도 전략!! - "안녕하세요. 이번에 경매로 낙찰받은 00 투자회사입니다. 저희 회사는 임대를 전문으로 투자하는 회사입니다. 낙찰 이후 진행 상황에 대해 의논드릴 게 있어 방문했습니다. " or "안녕하세요. 이번에 경매로 낙찰받은 대표님 명도 대리인으로 00 회사에서 나왔습니다. 낙찰 이후 진행 상황에 대한 얘기를 하고자 방문했습니다." (명함을 준비해서 드리는 경우도 있다.)

 

부동산 경매 공부 : 명도하는 방법과 임차인 맞추는 법

 

2. 부동산 경매 시 반드시 피해야 할 세입자

• "~ 일단 보증금 중 일부만 내겠다" 가계약할 때 보증금 전액을 이사하는 날 완납하지 못하는 경우 입주하지 못한다고 미리 말해놓는다.
• "보증금을 줄이고 월세를 더 내고 싶어요"월세가 밀릴 경우 보증금에서 차감해야 한다 (보증금 차감 시점부터 명도 소송 진행해야 한다. 강제집행까지 평균 6개월에서 12개월 정도 걸린다.)
• 보증금은 최소 월세 10개월치는(12개월 이상이 좋다.) 받아야 한다!!

 

3. 부동산 경매 명도 하는 날 확인할 점 (미리 적어서 가기)

• 하자 있는 부분 없는지 거주자에게 묻기
• 쓰레기나 가구 안 두고 가는지 확인
• 공과금 다 냈는지 물어보기
• 열쇠 or 비밀번호 묻고 바꾸기
• 명도 확인서&인감증명서 전달
• 수리할 부분 체크(동영상)
• 관리비 가격, 포함사항 확인 (집 내놓을 때 알아야 함)

 

4. 부동산 경매 명도 시 이사비 (평균 30~50만 원 정도/ 평수에 따라 다름)

• 이사비 지원 Tip (우체국 인터넷 등기로 보냄 - 주로 채무자의 경우 이런 팁을 사용)
  
  • "다음과 같은 조건하에 이사비를 지원해 드리겠습니다. 오래 계시는 만큼 제가 들어가는 비용이 늘어나기 때문에 이사비 지원금액이 줄어듭니다."
  • (ex - 9월 15일 낙찰 / 배당기일 11월 20일 예 정일 경우)
  • "9월 30일 이내 150만 원 / 10월 15일 이내 120만 원 / 10월 31일 이내 90만 원 / 11월 15일 이내 60만 원 / 11월 30일 이내 30만 원 "
• [연락이 없으시거나, 12월 이후부터] 시일 내에 법원에서 인도명령 및 강제 집행이 진행되며, 무상거주기간에 대한 월세 및 집행비용 청구소송이 진행됩니다.

부동산 경매 공부 : 명도하는 방법과 임차인 맞추는 법

 

5. 부동산 경매 리모델링 (깔끔하고 저렴하게 최소한으로 하기)

• 네이버 지도 검색 - 현 지도 장소 검색 - 인테리어 검색 3~5군데 전화해서 견적 물어보기
  
  • "안녕하세요 사장님 제가 집을 내놓으려고 하는데 깔끔하고 저렴하게 인테리어를 하려고 합니다. 항목별로 견적 좀 내주실 수 있나요? 인천 만수동이고 주소랑 세부사항은 문자로 남겨드리겠습니다."
  • "안녕하세요 사장님 제가 집을 내놓으려고 하는데 깔끔하고 저렴하게 인테리어를 하려고 합니다. 해야 할 부분이랑 견적 좀 내주실 수 있나요? 인천 만수동이고 주소는 문자로 남겨드리겠습니다."
  • [문자 내용]
    
    1. 주소~~000호 (현관 비밀번호)
    2. [인테리어] 1. 페인트칠 - 어디 어디 어디 / 2. 화장실 -교체할 거 / 3. 가스레인지후드 교체 / 4. 전등 전체(베란다 제외) / 5. 도배, 장판
    3. [수리/보수] 1. 화장실 - 세면대(물 안 나옴), 변기(물 잘 안 내려감) / 2. 입주청소 - 화장실(천장, 환풍기도), 큰방(창문 밖 악취개선) / 3. 방충망 - 거실 베란다 창문
    4. [추가] 1. 초인종, 수화기 / 2. 도어록
• 업체 고르고 항목별로 싼 거 골라서 조절하기
• 도배, 장판, 조명, 화장실, 싱크대 제일 중요 (화장실, 싱크대는 오래된 것만 교체하자)

6. 부동산 경매 입주청소 (평당 1만 원 정도+인건비) 15평일 경우 20만 원 정도

• 인터넷에 00동 입주청소 검색하면 나오는 것 중에 가격 비교
• "인천시 만수동 00~00호 실평수 15평 입주청소 하부 도려고 합니다. 견적 부탁드립니다."
• 완료 후 꼭 사진 찍어두기 (임차인 맞추려면 필요)

 

부동산 경매 공부 : 명도하는 방법과 임차인 맞추는 법

 

7. 부동산 경매 임차인 빨리 맞추는 법 (알아본 시세 중에 제일 비싼 월세로 먼저 내놓기)

• 방 구하기 플랫폼
  
  • 다방, 직방 - 방내 놓기
  • 피터팬 - 해당 지역 글 올리기 후 1주일마다 업데이트
  • 내용
    
    1. [00 초등학교] 반지층 빌라 3룸 500/30 or 300/32
    2. 특징 : 00 초등학교 바로 옆 / 5분 거리 버스정류장 / 집 근처 카페, 편의점
    3. 구조 : 거실 및 주방, 방 3, 화장실 1, 발코니 (16평)
    4. 상태 : 도배, 장판, 리모델링, 임 주청 소 완료했어요!
    5. 즉시 입주 가능합니다.(살고 있었던 가족분들 3년 동안 거주하다가 나가셨어요!) 환기도 잘 되고 이쁘게 잘 나왔어요 ^^
  • [문의전화 올 때] "제가 멀리 나와있어서 혼자 보셔야 하는데 괜찮으세요? 문 앞에 도착하시면 전화 주세요" "비밀번호 0000입니다. 청소가 다 되어있어서 신발 벗고 이용해주시고 나오실 때는 불 다 꺼주세요"
    
    
• 부동산 전화
  
  • 네이버 지도 현 지도 장소 검색 공인중개사 검색 (10~15군데), 전화 돌리기(집 내놓으려고 한다고 말하고 핸드폰 번호 물어보기), 단체 문자(조건 기입)
    
    1. [문자] [월세 내놓습니다.] 주소:만수동~~~00호 / 금액: 500/30 or 300/35 / 관리비:2만 원 / 실평수 16평, 3룸, 발코니 / 비밀번호:0000 / 현재 공실이고 리모델링 입주청소 완료상태입니다. 비밀번호는 알려주시면 안 됩니다^^ 감사합니다.
    2. [문의전화 올 때] 비밀번호 알려준다. 입주청소 다 되어있으니 신발만 벗고 이용해달라고 한다.

 

• 계약한다고 할 때 지불 단계
  • 가계약금(보통은 계약금의 10%) : 소액 빌라의 경우 10~20만 원 정도, 가계약금 받으면 중개 내놓은 것들 다 내린다고 하고 못준단 고 하면 계속 중개는 하고 있겠다고 함.
  • 계약금 : 보증금 10%, 계약서 작성 시 가계약금을 제외한 계약금 지불
  • 잔금 : 이사하는 날 잔금 납부
  • 부동산에서 계약할 때는 신분증, 도장, 중개수수료(미리 계산해보고 여쭤보고 가기)
  • 직거래할 경우(중개수수료 x) : 직거래할지 부동산 끼고 할지 물어보기, 임대차계약서 양식은 인터넷 검색 출력 , 임대인 준비물 : 임대차계약서 2장, 등기부등본, 신분증, 도장 / 임차인 준비물 : 신분증, 도장, 계약금(가계약금 제외)
  • 특약사항
    1. 현 상태로 계약, 나가기 1~2달 전 고지
    2. 계약기간 이전에 나가는 경우, 새로운 임차인을 구해놓고 중개수수료를 지불해야 한다.
    3. 임대인 허락 없이 수리하지 말 것.
    4. 보일러 고장, 싱크대 역류, 재 헤로인 한 창문 손상, 변기 깨지는 경우 등 집의 노화로 인해 집으로써의 기능이 안 되는 경우에만 수리해준다. 나머지 1~3만 원 선 소모품 부분은 임차인에게 하라고 함
    5. 수리할 때 인터넷으로 저렴한 곳 찾아서 진행, 임차인에게 수리하고 영수증 달라고 하기
• 공실에 대한 대처 : 1~2달 지나도 연락 없으면 월세 2~3만 원 내려보고 반응 확인

 

8. 부동산 경매 수익률 계산하기

• 입찰가 정하기
• 대출금
• 대출금 x금리(3.5~4%) /12 = 월 이자
• 입찰가 - 대출금 = 최초 투자금
• 최초 투자금 + 부대비용(취득세, 법무비, 수리비, 이사 지원비) = 총 투자금
• 보증금/월세
• 월 순익 (월세-월 이자) x 12 / 최종 투자금(총 투자금 - 보증금) = 연 수익률

 

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