부동산 경매 공부 : 경매 정보기 확인부터 권리분석, 임장, 대출까지

 

목차

 

부동산 경매 공부

안녕하세요. 저는 올해 처음으로 부동산 경매 공부를 시작하게 되었습니다. 그때부터 공부했던 자료들을 바탕으로 기억에 남기기 위해 글을 작성해봅니다. 본 내용은 제이든(채병도)님의 <오늘부터 건물주>라는 도서를 기반으로 공부하였으며, 저의 개인적인 주관이 많이 포함되어 있고, 저도 공부를 해나가고 있는 중이기 때문에 정답이 아닐 수 있음을 미리 알아주시길 바랍니다. 그렇지만 혹시라도 제 공부가 다른 분들에게도 조금이나마 도움이 되었으면 하고 글 남겨봅니다. 그리고 가능한 요점만을 정리하려고 노력했지만 부동산 경매의 전 과정이 그렇게 간단하지만은 않기 때문에 내용이 긴 점 참고 바랍니다.

 

부동산 경매 과정 요점정리

• 낙찰 - (7일 후) - 허가 - (7일 후) - 매각 확정 - 잔금 납부 등기 발송 - 잔금 납부기간(약 4주) - 소유권 이전 - (약 4주 후) - 배당기일 - 경종
• 경매 시작 - 권리분석 - 물건조사 - 시세조사 - 임장 - 입찰 - 낙찰 - 대출 비교 및 실행 - 명도 - 인테리어 - 임차인(대략 6개월 정도 걸림)

 

부동산 경매 공부 : 경매 정보기 확인부터 권리분석, 임장, 대출까지

 

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부동산 경매 과정 상세 정리

1. 경매 정보지 확인 (스피드옥션 기준)

• 경매 검색 클릭
• 소재지, 다세대(빌라), 유찰수 최소 1회 선택 후 검색하기 클릭
• 세로보기(2) 설정
• 법원(위치-법원 안내), 사건번호, 매각기일 확인(경매하는 날짜)
• 주소, 층수 확인
• 용도 확인
• 대지면적, 건물면적 확인 (전용면적 = 실평수)
• 매각 대상 (토지/건물 일괄매각만 보기)
• 감정가(시세랑은 다를 수 있음), 최저가(경매 시작가), 보증금 확인
• 건물 총층과 층수, 보존등기일(집 생일) 확인
• 임차인 / 등기사항 확인
• 감정평가서(외관, 현관, 방구조도 중요, 확인 꼭 4 각형인지, 발코니 있으면 좋음, 방 개수 확인) / 현황조사서(참고만) / 물건명세서 확인(공란이면 문제없음)
• 전자지도 확인(인프라 확인)

 

2. 부동산 경매 권리분석

• 말소기준(소멸 기준) 권리 : (근) 저당, (가) 압류, 경매개시 결정, 담보가등기, 선순위 전세권자 중 제일 빠른 날
• 등기부등본 권리 분석 : 매각물건명세서 확인하기 - 해당사항 없음이나 공란이면 문제없음. (입찰 하기 1주 전부터 대법원 경매 사이트로 맞는지 다시 확인 꼭 하기!!!!!)
• 임차인의 권리 분석 : 점유와 전입신고해야 함. 단, 말소기준 중 가장 빠른 날보다 빨라야 함(대항력 있음) , 대항력이 있는 임차 임의 경우 최우선 변제금 계산 후 낙찰금에서 다 받을 수 있는 곳만 보기 - 매각물건 명세서에 최선순위 설정 일자와 권리 신고 부분 확인하기 (최우선 변제권은 전입일자 기준이 아니라. 말소기준을 날짜로 정해진다.!!!)

주택임대차 소액임차금 범위와 최우선변제금액

• 전자지도로 주변 환경 체크 - 버세권(버스 역세권), 역세권, 학교, 편의 시설 확인(시장 있으면 좋다.) / 거리 누르고 포인트 찍으면 거리 나오고 오른쪽 마우스 누르면 도보(시간)가 나온다. 거리 다시 누르고 버스 정류장 확인

 

부동산 경매 공부 : 경매 정보기 확인부터 권리분석, 임장, 대출까지

 

3. 경매 들어가도 좋은 물건!

• 전입신고가 말소기준보다 느려서 대항력이 없는 경우
• 전입신고 안 하고 확정일자만 받은 경우 (전입신고 안 하면 대항력 없음)
• 대항력 있는 임차인이 배당신청을 했고 확정일자가 빨라서 낙 철금에서 배당을 다 받는 경우
• 채무자(소유자)가 살고 있는 경우 (보증금 개념이 없다.)
• (**전입신고보다 확정일자가 빠른 경우 전입신고가 기준이 된다.)

 

4. 부동산 경매 물건 시세 조사

• 방 구하기 플랫폼 조사 (다방, 직방, 피터팬 방 구하기 - 비슷한 조건 비교),
• 부동산 전화 조사 : 방 구하는 사람이라고 생각하고 2~3군데 전화하기 (동네 공인 중개 검색 후, 랜드마크 월세 조건, 거주 인원 생각하기)
• "여보세요 방 좀 보려고 합니다. "랜드마크" 근처 3룸 구하려고 하는데 방 있나요? 부모님이랑 같이 살 집이라 한 15평이면 좋겠고, "조사한 시세" 정도로 생각 중입니다. 제가 지금 좀 멀리 있어서 집 사진 있으면 사진이랑 금액 좀 같이 보내주실 수 있나요??" (문자 요청)
  
  

5. 부동산 경매 임장 방법 (반드시 가야 함!!)

• 현관문, 계단, 냄새(악취), 옥상(탑층일 경우 누수방지 꼭 확인), 반지하는 창문 밖 바닥이 깨져있는지 확인
• 대중교통 - 실제로 버스와 지하철에서 얼마나 걸리는지 확인
• 주변 부동산 시세 (벽 보지 확인, 사진 찍어오기) - 참고만
• 공실 체크!!! - 공실률 10~20% 정도는 괜찮은 수치 - 5분 이내 집 다 확인 (평균 5~10 건물 확인 / 40~80호실 정도) - 현관문, 우편함 확인, 가스계량기 확인(함에 들어있는 경우도 있음)

 

부동산 경매 공부 : 경매 정보기 확인부터 권리분석, 임장, 대출까지

 

6. 부동산 경매 입찰 (배당금 못 받는 임차인, 채무자가 점유자인 경우는 입찰받지 말자)

• 입찰가 정하기
  • 모의입찰로 경험 많이 하기 (낙찰률 분석)
  • 인근 매각물건(비슷한 평수, 비슷한 층수, 비슷한 연식-보존등기일 참고)
  • 해당 번지 사례 참고 (최근 1~3년 낙찰가 및 낙찰률 분석) - 비슷한 시기의 비슷한 물건의 낙찰률보다 1~2% 높게 잡고 조회수가 높으면 1% 정도 더 높게 잡는다.
  • 부대비용 산정(취득세, 법무사 수수료, 수리비, 이사비)
    • 취득세 : [6억 원 이하 약 25평 이하] 무주택~3 주택 - 1.1% = 낙찰가*1.1% / 4 주택 이상 :4.6%
    • 법무사 수수료 : 60~120만 원 (법무사마다 다르다. 80~100만 원으로 보수적으로 잡는다.
    • 수리비 : 400~500만 원 정도로 보수적으로 잡고 입찰가 정한다.
  • 이사비용 지원 (법으로 정해져 있지 않다.)
    • 채무자가 있는 경우 (평당 10만 원정도)
    • 임차인이 있을 때(잘 타협하고 싶을 때 보증금 못 받는 경우, 30~50만 원 정도 지원)
  • 법원 위치, 날짜, 시간, 보증금 전날 확인 후 가기 - 준비물 : 신분증, 도장, 보증금(수표)
  • 경매법정 잘 찾아가기
  • 입찰장에서 서류 챙기기 : 3가지
    • 매수신청 봉투(보증금 넣는 봉투) - 사건번호 작성, 물건번호(없으면 공란), 본인 성명 작성, (인)에 전부 도장 찍기
    • 기일 입찰표 - 일 찰기 일, 사전 번호, 물건번호(없으면 공란), 본인 칸 성명, 본인 도장, 전화번호, 주민번호, 도로명 집주소 (범인 번호 X), 입찰가, 보증금 (단위 꼭꼭 확인), 보증의 제공방법 현금 자기 압수 표 체크, 보증 반환받았습니다에 본인 성명과 본인 도장
    • 입찰 봉투 - 앞에 본인 이름 도장, 뒷면에 사건번호 작성, 물건번호(없으면 공란), (인) 부분에 모두 도장!
  • 제출방법 - 입찰 봉투에 두 가지 넣고 접는 선 따라 접는다. 비치된 스테이플러로 봉한다. 신분증 보여주면서 입찰서류 제출한다. 입찰자용 수취증(패찰 하면 보증금 반환받을 수 있음)을 받고 개찰을 기다린다.
  • 대리인 입찰 준비물 (본인 인감도장, 인감증명서, 대리인 신분증, 도장, 보증금)
    • 매수신청 봉투(보증금 넣는 봉투) : 사건번호 작성, 물건번호(없으면 공란), 제출자 이름에 대리인 성명 작성, (인) 부분에 모두 대리인 도장
    • 기일 입찰표 : 입찰기일 작성 - 사건번호 작성 - 물건번호 (없으면 공란) - 본인(=입찰자) 칸에 성명, 도장, 전화번호, 주소, 작성 - 대리인 칸에 대리인 성명, 도장, 관계, 주민번호, 전화번호, 주소 작성 - 입찰가, 보증금(꼭꼭 단위 체크 실수 X) - 보증의 제공방법 현금, 자기 앞 수표 체크 - 보증 반환받았습니다에 대리인 성함과 대리인 도장 꼭 찍기
    • 위임장 : 대리인 칸 채우기, 사건번호 작성, 본인(=입찰자) 칸 채우기
    • 입찰봉투 : 앞면에 본인(=입찰자) 성명, 도장 - 대리인 성명, 도장 / 뒷면에 사건번호, 물건번호(없으면 공란), (인) 부분에 모두 대리인 도장
  • 주의사항 : 신분증 꼭 챙기기, 보증금 미리 수표로 준비, 화이트-줄 긋기 금지, 입찰가&보증금엑 제대로 적기(입찰가는 상한선이 없다) - 늦게 가면 주로 실수함
  • 입찰시간 종료 후 분류 작업, 사건번호 순서대로 부른다. 최고가 매수인 이름 부르고 본인이면 신분증과 도장 가지고 나가서 낙찰 영수증을 받는다. 패찰 되면 신분증과 수취증 들고 가서 보증금 반환받는다.

 

부동산 경매 공부 : 경매 정보기 확인부터 권리분석, 임장, 대출까지

 

7. 부동산 경매 물건 대출(등기 날아오면 그 안에 대출 실행- 잔금 납부)

• 대출은 꼭 규제지역 비규제 지역 확인하고 나서 생각해야 한다. (비규제 지역만 가능)
• 경락잔금대출 (비조정대상지역 : LTV 무주택자는 70%, 1 주택 이상 보유자는 60% / DTI 무주택자 60%, 1 주택 이상 50%)
  • 1, 감정가 x LTV% - 방공제 / 2, 낙찰가 x70~80% 로 계산 후 1,2번 중 낮은 금액으로 대출 나온다. (단, 방공제 면제권 사용 가능, 개인 MCI 2번, 세대 MCG 2번)
• 낙찰받고 나오면 법무사 명함을 주시는 분들이 계시는데 이때 다 받아 놓는다. 전화번호 물어보시면 알려드린다. 꼭 대출 법무사 비용 내역서 미리 보내달라고 해서 수수료 확인 후 간다. (60~120만 원)
  • "안녕하세요. 000 실장님(법무사님) 20XX타경 1510 낙찰자입니다. 현재 무주택자이고, 대출 조건 좀 알려주세요." "우대조건 안 할 때 금리는 얼마인가요?" "더 좋은 조건은 없나요?" "다른 조건은 없나요?" (문자 내용)
• 법무사를 통해 은행 선정하고 자서 날짜 정하고 나서 꼭 은행 대출 담당자랑 통회해서 대출 조건 및 날짜 확인하기
• 모르는 사항은 꼭 당당하게 다 물어보기!!! (불친절하면 다른 분한테 얘기하면 됨)
• 대출 자서 하러 가면 약 1시간 30분 소요, 잔금 납부 기간 안에 대출 실행
• 법무사에게 대출 부탁할 때 꼭 인도명령도 같이 신청해달라고 해야 함
• 대출 고르는 Tip : 1. 거치기간 긴 거, 2. 대출 금리 높은 거, 3. 금리 낮은 거 순서대로 확인해보기

 

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