부동산 미래 전망! 아파트 매매 오르는 소도시 아파트 고르기

목차

 

 

오르는 소도시 아파트 찾기

부동산 투자를 할 때 중요한 것은 앞으로 오르는 아파트를 찾는 것이라고 생각합니다. 투자한 만큼의 가치를 하는 곳에 투자를 하는 것이 정말 성공한 투자가 아닐까요? 그렇다면 앞으로 오를 투자처는 어떻게 찾을 수 있을까요? 오늘 그 이야기를 해보려고 합니다. 먼저 앞으로 오를 아파트를 잘 찾으려면 오르는 지역을 잘 설정해야 됩니다. 그리고 그 지역은 저평가 지역이어야만 합니다. 지난 몇 년 동안 계속 하락을 했다가 최근 2년 이내 상승으로 흐름이 전환이 된 곳이어야 합니다. 그리고 그런 곳들의 분양과 입주 물량이 줄어드는 곳이어야만 합니다.

 

 

부동산 미래 전망! 아파트 매매 오르는 소도시 아파트 고르기

 

혹시라도 미분양이 급감을 했는데 향후 한 2년 정도 입주 물량이 적정 수요보다 좀 더 있는 곳들이라면, 충분히 검토할 수 있습니다. 그 이유는 일단은 어디에 이 물량들이 입주하는지를 보시면 됩니다. 이렇게 입주하는 물량이 입지가 좋은 곳이나 앞으로 기대가 되는 수요가 많은 곳에 입주를 한다면 미분양은 그 지역 사람들의 수요에 의해서 충분히 소진될 수 있기 때문에 충분히 검토할만합니다.

 

단순하게 주 물량이 많아서 여기는 안 된다고 생각하기보다는 일단은 미분양이 줄어드는지 먼저 체크를 하시고 입주 물량이 있더라도 입주하는 단지가 어디인지, 입지가 좋은 곳인지, 수요가 많은 곳인지, 체크를 하셨으면 좋겠습니다.

 

그래서 지역만 잘 선정을 하시면 그다음부터 오르는 아파트를 찾는 건 정말 쉽습니다. 그 이유는 그 지역 자체가 오르게 되면 웬만한 그 지역에 있는 아파트들은 다 오르게 되기 때문입니다. 그런데 우리가 이렇게 공부를 하는 이유는 같은 투자금으로 투자를 했을 때 더 많이 오를 수 있는 곳을 찾기 위함입니다.

 

 

그리고 나중에 이 지역에 조정기가 왔을 때 수요가 있는 곳들은 충분히 팔게 됐을 때도 받아줄 수 있는 수요가 있기 때문입니다. 매도도 잘할 수 있는 곳, 이런 좋은 것들을 찾기 위해서 부동산 공부를 하셔야 합니다. 그런 곳들을 저평가된 유망 투자처라고 생각합니다.

 

부동산 미래 전망! 아파트 매매 오르는 소도시 아파트 고르기

 

저평가 아파트 찾기

그런데 저평가라는 말을 오해하시는 분들도 계신 것 같습니다. 저평가라는 게 단순하게 가격이 싸다고 생각을 하시는 분들도 계십니다. 저평가된 곳이라는 것은 단순히 가격이 싼 게 저평가가 아니라 충분히 가치가 있는데 아직까지 못 오른 곳이 저평가라고 하셔야 합니다.

 

 

이런 저평가된 곳을 찾는 방법은 일단은 그 지역의 최고 평단가 기준으로 상위 30% 안에 있는 곳들을 보셨으면 좋겠습니다. 평단가 안에는 입지와 수요가 들어간다고 생각하기 때문입니다. 평단가 순으로 줄을 세우고 그 단지들의 1년 간의 최고 실거래가 기준으로 상승률을 봅니다.

 

이렇게 보다 보면 정말 상대적으로 평단가가 더 높은데 가격이 덜 오른 곳들이 있습니다. 그런 단지를 찾아내야 됩니다. 그다음 이곳이 실제로 입지가 어떤지를 봐야 합니다.  입지를 볼 때 일단 현장에 가기 전에 카카오의 로드뷰 같은 것을 통해서 그 아파트 인근에 상권이 어디 있는지, 학원가가 밀집되어 있는지, 학교들이 모여있는지, 자연환경은 어떤지 등의 모습들을 다 보고 나서 현장에 가면 더 많은 것을 습득할 수 있습니다.

 

부동산 미래 전망! 아파트 매매 오르는 소도시 아파트 고르기

 

 

현장 임장

그렇게 단지를 추려내고 실제 임장을 갑니다. 로드 뷰로만 보는 것보다는 실제 임장을 가보는 게 더 중요하다고 생각을 합니다. 그 이유는 내가 그 현장에서 느꼈지는 것이 정말 다르기 때문에 입니다. 특히나 서울이나 수도권 지역에 사시는 
분들은 이런 지방이나 소도시라고 하면 거부감을 느끼시는 분들도 많습니다. 이런 소도시에 투자를 하면 안 된다고 느끼시는 경우가 많습니다. 그렇지만 실제 그 지역에 가보면 다릅니다.

 

실제로 가보면 상권이 잘 되어 있는 곳이 많습니다. 이런 곳이 있었구나라고 놀라게 되기도 합니다. 이 소도시의 장점은 상권이 있는 곳 주변으로 밀집이 되고 그런 곳들은 다른 곳에 있는 수요를 빨아들이게 됩니다. 소도시 안에서도 입지가 좋은 곳은 대체할 수 없는 인 곳들은 다른 수요를 다 빨아들이기 때문에 더 많이 올라갈 수 있어요.

 

소도시는 인구가 작긴 하지만 이런 대체할 수 없는 좋은 곳에 잘 선점을 하면 그런 수요를 빨아 당기기 때문에 확실하게 상승을 할 수가 있습니다. 그런 것들을 보는 게 중요합니다.

 

 

부동산 미래 전망! 아파트 매매 오르는 소도시 아파트 고르기

 

미래 가치 보기

그리고 현재 기준으로 봤을 때 입지가 좋은 곳도 있지만 지금 당장은 벌판인데 나중에 정말 입지가 좋아질 곳들이 이 있습니다. 저는 그런 곳들도 관심을 가져야 된다고 생각을 합니다. 특히나 소도시 같은 곳들은 기존에 입지가 좋은 구도심 같은 곳들이 수요가 많습니다. 그런 곳들이 이미 다 갖춰져 있습니다. 학원가도 갖춰져 있고 상권도 갖춰져 있는데 이런 곳들보다는 미래에 더 좋아지는 곳을 관심을 가지는 게 더 좋다고 생각을 합니다.

 

현장에 가보면 정말 허허벌판이지만 그런 곳에 브랜드의 대단지 아파트들이 계속적으로 입주를 하게 된다고 생각을 하면 그게 다 입주를 했을 때 여기 입지가 어떻게 될지를 우리가 상상할 수 있어야 됩니다. 투자자는 이렇게 상상을 잘해야지 정말 성공한 투자를 할 수 있다고 생각합니다.

 

 

그런 아파트들이 들어오면 거기서 그치는 것이 아니라 정말 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교가 들어오고 그 앞쪽에 상권이 들어서게 되면 나중에는 학원가 같은 것도 들어올 수 있게 됩니다. 그러면 이곳은 정말 그 지역에서 살고 싶은 아파트가 됩니다. 충분히 그런 곳들은 저평가되고 유망 투자처이기 때문에 투자를 할 수 있다고 생각을 합니다. 그런 곳을 찾기 위해서라도 일단 직접 가보시는 게 좋습니다.

 

부동산 미래 전망! 아파트 매매 오르는 소도시 아파트 고르기

 

임장 방법

임장에도 단계가 있다고 생각합니다. 우선 1단계는 차를 타고 러프하게 그 도시 전체를 둘러보는 것입니다. 도시가 큰 곳들은 둘러보기 힘들 수 있지만 지방이나 소도시의 경우 정말 몇 시간 만에 다 돌 수가 있습니다. 전체적으로 일단 돌면서 그 지역의 분위기를 봅니다. 

 

2단계는 두 번째로 임상을 갈 때는 좀 더 구체적 봅니다. 그 동에 있는 1등, 2등, 3등 아파트들을 보고 보는데서 그치는 게 아니라 차에서 내려서 그 아파트 주변을 계속 걸어 다닙니다. 걸어 다니면서 상권을 보고 학원가 있으면 아이가 초등학생을 위한 학원가인지 아니면 중고등학생을 위한 학원가인지를 봅니다. 그런 것들은 간판에 보면 보통 알 수 있습니다. 초등 수학 여기는 중고등학생 논 수 이런 식으로 확인할 수 있습니다.

 

 

그렇게 보는 이유는 확실하게 여기가 수요층이 어떤 곳인지 확인하기 위해서입니다. 그리고 상권 같은 경우는 아이들이 학원을 마치고 간단하게 먹을 수 있는 패스트푸드점이 있는지 여기에 은행들이 모여 있는지 병원은 어디에 있는지 이런 것들을 확인합니다.

 

그런 것들이 많이 갖춰지면 갖춰질수록 그만큼 입지가 좋은 곳들입니다. 이 아파트 앞에서 지하철이 있다면 걸어서 얼마만큼 가야 되는지를 다 체크를 합니다. 그런데 지하철의 경우는 서울, 수도권은 특히 중요하지만 지방 같은 경우 지하철을 이용하지 않고 자차로 이동하는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 비교적 중요하지 않을 수 있습니다. 하지만 또 그런 것들이 없는 것보다는 있으면 좋기 때문에 그렇게 또 살펴보는 것이 좋습니다.

 

 

3단계는 내가 확실하게 투자할 아파트 하나를 정합니다. 정한 다음 네이버 부동산에 가서 그 단지에는 매물을 모두 전수조사를 합니다. 그렇게 매물을 확인하다 보면 상대적으로 가격이 여기가 더 괜찮다 하는 것들이 있습니다. 그런 곳을 찾아냅니다. 몇 곳을 추린 다음에 부동산 중개 소장님에게 연락을 하고 그 집을 직접 보겠다고 약속을 잡습니다. 

 

그날 약속 시간에 가서 집을 꼼꼼하게 보고 거기서 결정을 한 후 소장님 협상을 합니다. 그런 식으로 최소 3번 정도는 그 지역을 보고, 투자 물건을 결정을 하는 것이 좋습니다. 

 

처음부터 이 단계를 한 번에 다 하려고 하면 힘들기 때문에 나눠서 입장을 하시는 것이 좋습니다.  임장을 갈 때도 거기서 그치는 것이 아니라 그 주변에 있는 대형 마트 같은 곳에도 가보고 그곳에서 점심도 먹고 쇼핑도 하고 키즈 카페 같은 게 있으면 아이들과 함께 즐기기도 합니다.

 

 

그렇게 몇 시간을 지내다 보면 그 하루라도 그 지역에 살고 있는 주민이 된 것 같은 느낌을 많이 받게 됩니다. 좀 더 그 지역이 친숙하게 느껴질 수 있습니다. 이렇게 하게 되면 그 지역의 이름만 들어도 그때 걸어 다녔고 거리 상가들의 모습 마트의 모습은 어떠했는지 떠오릅니다. 이런 것들이 많아지면 많아질 수 그만큼 그 안에서 더 좋은 투자처를 많이 찾아낼 수가 있습니다. 그래서 많이 다녀보시는 게 가장 좋다고 생각합니다.

 

부동산 미래 전망! 아파트 매매 오르는 소도시 아파트 고르기

 

정리

오늘은 오르는 아파트를 찾는 방법을 알려드렸습니다. 가장 첫 번째로 평당가 순으로 쭉 줄을 세워서 오르는 단지를 찾아야 합니다. 그리고 두 번째는 현장에 가서 직접 걸어 다니면서 입지를 살피면서 딱 하루라도 그곳에 사는 주민이 되어 보는 것입니다. 이런 과정들을 통해서 그 도시를 제대로 이해할 수 있다고 생각을 합니다.

 

이런 도시들이 많아지면 많아질수록 우리는 정말 오르는 아파트를 더 많이 찾아낼 수가 있을 것입니다. 내가 당장 투자금이 없다고 하더라도 이 작업들을 반복적으로 해보셨으면 좋겠습니다.

 

 

돈이 없을 때도 이 작업들을 꾸준히 하게 되면 나중에 투자금이 생기면 정말 고민 없이 바로 실행할 수가 있게 됩니다. 그래서 항상 시간 나실 때마다 이렇게 하면서 오르는 아파트를 찾아보셨으면 좋겠습니다.

 

 

함께 보면 좋은 글

똘똘한 한채 vs 무식한 여러채

똘똘한 한채 vs 무식한 여러채

2022년 대출 규제 드디어 풀릴까? 그럼, 올해 집 값은?

2022년 대출 규제 드디어 풀릴까? 그럼, 올해 집 값은?

 

참고 및 출처

앞으로 아파트 매매할때 오르는 아파트는 이렇게 찾으세요