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깡통전세?
집을 전세로 계약하면서 매매가보다 오히려 높거나 또 비슷한 금액이 하는 것을 이른바 깡통 전세라고 합니다. 이때 가장 우려되는 점은 집값이 내려가면 세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 것입니다. 최근 이런 깡통 전세 계약이 늘고 있어서 주의가 필요합니다.
올해 들어 경남에서 이뤄진 깡통 전세 계약은 70여 건 별도로 매매와 전세금이 똑같은 계약도 15건입니다. 문제는 전세금을 돌려받을 시점에 집값이 내려갈 경우입니다. 집주인이 자금 사정이 나빠져 경매로 넘어가거나 아파트를 팔더라도 전세금을 제대로 확보하지 못할 수도 있습니다.
실제 전세금을 떼이는 사고는 꾸준히 늘어 지난해 피해액만 모두 5,790억 원입니다. 전세 계약을 하기 전 선순위 근저당 설정 금액과 집주인 대출 여부 등을 등기부 등본을 통해 파악해야 합니다. 아파트는 건전한 채권액에다가 전세금을 포함한 금액이 그 집의 70%가 이하야 되어야 됩니다. 그보다 넘어버리면 그 집은 위험합니다.
다가구나 연립 주택 같으면은 집값의 60% 이하인 집만 전세계약을 하는 것이 좋습니다. 전문가들은 또 전세보증금 반환 보증에 가입하는 게 가장 안전한 방법이라고 조언합니다.
신종 깡통전세 수법 “집주인이 2년 치 이자 내드립니다”
“전세 보증금의 80%까지는 대출이 나오고요. 대출 이자는 저희가 2년 간 지원해드리는 조건입니다. 보증보험에 가입하실 수 있으니 못 돌려받을 걱정은 붙들어 매세요.”
2022년 4월 8일 부동산 업계에 따르면, 주택도시 보증 공사(HUG) 등에서 제공하는 전세보증보험 제도를 악용한 ‘이자 지원 전세’가 기승을 부리고 있다고 합니다. ‘깡통전세’로, 대신 세입자에게 이자를 지원하고 퇴거 시 발생할 전세금 미지급 위험은 보증보험을 통해 회피하겠다는 수법입니다.
애초부터 부실한 전세계약이지만 임대인도 세입자도 피해를 보지 않는다는 것이 특징입니다. 대신 그 피해는 HUG나 한국 주택금융공사, 서울보증보험 등 전세보증보험 기관에 전가되는 구조입니다.
HUG에 따르면 지난해 전세보증금 반환보증 가입 건수는 23만 2150건으로 전년(17만 9374건)보다 29.4% 증가했습니다. 가입 금액은 전년(37조 2595억 원)보다 38.4% 늘어난 51조 5508억 원으로 집계됐습니다. 최근 몇 년 간 전셋값이 오른 것을 감안하더라도 가파른 상승세입니다.
특히 아파트보다 빌라와 오피스텔에서 전세보증 가입 건수와 금액이 늘어난 비율이 훨씬 높았습니다. 이러한 ‘이자 지원’ 행태는 시세가 불분명해 전세금을 높게 받아도 보증보험 가입이 되는 신축 빌라·오피스텔에서 주로 이루어집니다.
전세 보증보험만 가입하면 세입자는 피해가 없어 깡통 전세라는 것을 ‘알고도’ 들어가는 사례가 많다고 합니다. '이자 지원’이라는 수법은 이보다 한 단계 더 나가서 적극적으로 보증보험을 악용하겠다는 것입니다.
언뜻 보면 세입자에게 손해가 없어 보이지만, 임대인의 자금 흐름에 문제가 생길 경우 약속한 이자를 못 받게 될 수도 있어 유의해야만 합니다. 이런 사례는 결국 국가에 손해가 전가되는 만큼 보증보험 기관들이 엄밀하게 제도를 운영하는 것이 요구됩니다.
에스크로우(Escrow) 제도
에스크로우 제도는 신뢰할 만한 중립적인 제3의 기관이 부동산 거래대금을 계약이 이행될 때까지 매매에 관련된 보증금이나 보증 또는 그것에 해당하는 재산과 서류 일체를 계약조건이 종료될 때까지 보관하는 제도를 의미합니다. 이러한 일을 담당하는 회사를 에스크로우 회사라 하며, 미국의 일부 주에서 시행하고 있는 제도로서 부동산 거래사고와 관련한 보호장치가 미흡한 우리나라 현실에서 의미가 있는 제도입니다.
에스크로우 제도는 공인중개사법 제31조와 같은 법 시행령 제27조를 통해 활용할 수 있도록 법적으로도 보장되고 있습니다. 국토교통부도 2016년, 부동산 거래 시 안전성을 제고하기 위해 에스크로우 제도를 활성화하는 ‘부동산 안심거래 서비스 도입 방안’을 마련했습니다.
하지만 우리나라에 이 제도가 도입된 지 20년이 넘어도 홍보 부족과 높은 수수료 등으로 아직까지도 제대로 활용되지 못하고 있습니다.
에스크로우(Escrow)의 성립요건
- 매수인과 매도인 사이에 구속력 있는 계약
- 이 계약은 매매계약, 보증금 영수증, 토지계약, 선택권 등 다른 법적 구속력을 가지는 것이라고 할 수 있습니다.
- 조건부 인도
- 에스크로우 회사에 이전 증서가 조건부로 인도되어야 합니다. 여기에는 부동산 매매 관련 비용 일체, 매도인의 매수인에 대한 부동산 소유권, 양도증서 융자서류 및 기타 관련 서류가 포함됩니다.
- 제3의 독립적인 당사자
- 매도인과 매수인을 쌍방 대리하는 제3의 독립적인 당사자, 일반적으로 에스크로우 회사가 됩니다.
에스크로우(Escrow) 제도 도입의 필요성
우리나라 부동산 시장의 현실로 보면 부동산 거래의 투명성이 불분명하고 부동산 매매 사기 및 기타 여러 가지 부작용이 많은 바, 다음과 같은 이유로 여러 이해관계인을 보호하기 위한 제도적 장치로서 에스크로우 제도의 도입이 필요합니다.
에스크로우(Escrow) 제도의 유용성
에스크로우 제도의 가장 큰 장점은 동시이행의 효과 즉, 에스크로우 회사가 매도인에게 대금을 지급하면 동시에 매수인에게 소유권의 이전등기가 이루어져 양자의 동시이행을 보장해 준다는 것입니다. 매매 당사자들이 합법적으로 매매 종결 시까지 매매대금 등을 직접 거래하지 않으므로 우리나라 부동산 시장에서 발생될 수 있는 부동산 거래사고를 사전에 방지할 수 있습니다.
깡통전세 간편 검색
태평양 감정평가법인은 공동주택 추정 시세, 법원 경매 낙찰가율, 등기부상 근저당권 채권최고액, 주택임대차 보호법상 소액보증금 정보를 가공해 사용자가 직접 입력한 전세보증금의 회수 여부를 5초 만에 확인하는 서비스를 만들었습니다.
현재 정부와 지자체에서도 깡통전세로 인한 사고를 예방하기 위해 전세사기예방센터(주택도시 보증 공사), 청년주거상담센터(서울특별시), 전세보증보험료 지원사업(대전광역시) 등 다양한 제도를 마련하고 있지만, 이 서비스는 온라인으로 깡통전세 여부를 즉시 조회할 수 있는 장점이 있습니다. 또한 모바일과 웹에서 모두 접속 가능합니다. 서비스 개발을 총괄하고 있는 오성범 감정평가사는 "감정평가의 전문성을 공익에 기여하기 위해 기획했다"라고 말했습니다.
태평양 감정평가법인은 전국 15개 본·지사에 약 200여 명의 감정평가사를 보유하고 있는 대형 감정평가법인입니다. 지난 3년간의 연구개발을 통해 부동산 자동평가모형(P-AVM)을 특허 출원하고, 지난해 7월부터 부동산 시세 추정 서비스 '랜드 바이저'를 운영 중입니다.
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참고 및 출처 기사
“집주인이 2년치 이자 내드립니다”... 확산하는 신종 깡통전세 수법
태평양감정평가법인, 깡통전세 간편검색 모바일 서비스 론칭
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