상가 임대차보호법 10년 개정안과 환산보증금 계산법

 

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상가 임대차보호법 10년 개정안과 환산보증금 계산법

신규로 창업을 하거나 가게를 이전할 경우 건물주와 임대차계약서를 작성하게 됩니다. 임대차 계약서 작성 시 상가임대차보호법으로 10년 간만 보호를 받을 수 있다는 것을 모르시고 앞에 임차인의 임대차를 승계를 하시면 나중에 크게 후회하시는 일이 발생합니다. 따라서 반드시 알아 두시고 임대차계약 시 이 부분에 신경을 꼭 쓰셔야 나중에 큰 낭패를 피하실 수가 있습니다.

 

상가 임대차보호법 10년 개정안과 환산보증금 계산법

 

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상가건물임대차보호법이란?

상가건물임대차보호법은 상가건물(부가가치세법, 소득세법, 법인세법의 규정에 의해 사업자 등록의 대상이 되는 건물)의 임대차에만 적용되는 법입니다. 또한 보증금이 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용하지 않습니다. 대표적으로 10년 계약갱신요구권, 임대료 5% 제한, 권리금 회수기회 보호 조항 등을 통해 상가 임차인의 권리를 보호하고 있습니다.

 

상가임대차보호법 개정안

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항이 개정되면서 계약갱신요구권에 의해 연장할 수 있는 계약기간은 총 5년에서 10년으로 연장하여 10년간 임대료 인상률을 최대 5%로 상한을 두어 10년간 재계약 시 5% 이내에서 임대료를 인상할 수 있습니다.

만일 5% 이상의 임대료 인상을 요구할 시 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 의거 임차인은 이를 거부할 수 있습니다. (10년간) 그럼, 개정된 임대차보호법 적용 대상이 되는지 어떻게 알 수 있을까요?

 

상가임대차보호법 10년 시행일 (2018년 10월 16일) 개정된 상가임대차보호법 적용사례

첫 번째 개정일 2018.10.16 기준으로 하여 이후 체결된 임대차는 당연히 10년 보장, 두 번째 묵시적 갱신 등으로 계속하여 임차하고 계신 임차인 분들이 많으실 텐데 2018.10.16. 시점에서 계약일이 5년이 넘었다면 10년이 아니라 5년 적용받습니다.

▷개정법 시행일 2018.10.16 당시에 계약서상 계약일이 5년을 초과한 임대차 계약은 5년 적용
▷2018.10.16 당시 계약이 5년을 초과하지 않은 임대차계약은 10년 적용을 받습니다.

예를 들어 2014년 7월 1일 임대차 최초계약일이면 2018년 10월 16일까지 4년 2개월이 조금 넘었고 5년을 초과하지 않았기에 10년 적용을 받아 10년간 보호받습니다.

2013년 10월 16일이 계약일이면 5년 하고도 1일이 초과하여 5년을 초과했기에 10년이 아니라 5년 적용받습니다.

 

상가 임대차보호법 10년 개정안과 환산보증금 계산법

 

 

상가임대차보호법 환산보증금 계산 방법

상가임대차보호법이란 상가를 빌려주는 임대인과 그것을 빌리는 임차인 양쪽 모두를 보호하기 위해 정해진 법입니다. 물론 모든 상가 임대차 거래에서 적용되는 것은 아니고 대통령령으로 정한 환산보증금 적용 범위에 따라서 적용됩니다.

 

이 환산보증금이 기준을 초과한 경우엔 해당 법이 적용되지 않습니다. 환산보증금은 임대차 보증금과 월세를 합한 금액을 말하는데 이것을 구하는 공식과 보호법에 적용이 되는 범위는 다음과 같습니다.

 

환산보증금 예시

주택임대차와는 달리 상가건물 임대차는 임차보증금의 제한이 있습니다. 보증금 + (월차임 X 100)으로 구한 금액 이하일 때만 상가임대차보호법의 적용을 받습니다.

 

보증금 2,000만 원에 월세가 100만 원인 상가라면 어떻게 될까요?

2,000만 원 + (100만 원 x 100) = 1억 2천만 원

환산보증금은 1억 2천만 원이 됩니다.

 

환산보증금 적용 범위

• 서울시 : 9억 원
• 수도권 및 부산광역시 : 6억 9천만 원
• 과밀억제권역 포함
• 광역시, 세종특별자치시 : 5억 4천만 원
• 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 5억 4천만 원
• 그 외 지역 : 3억 7천만 원

 

환산보증금이 이 범위보다 아래라면 상가임대차보호법이 적용됩니다. 해당 보호법이 보장해 주는 10년 5% 내용을 확인하시면 이해하시는데 도움이 받으시길 바랍니다.

 

상가 임대차보호법 10년 개정안과 환산보증금 계산법

 

 

상가건물에 대한 임대차

강가임대차보호법의 적용대상이 되는 건물은 사업용 내지 영업용 건물 이어야 하고, 비사업용 내지 비영업용 건물은 적용되지 않습니다. 종중이나 동창회사무실, 교회등의 건물 임대차는 상거건물임대차보호법이 적용되지 않습니다. 또한 주거용 건물에서 영업용으로 사용하는 경우에는 부동산의 공부상의 기준이 아니라 실제 이용현황으로 업무용인지 주거용인지 판단하게 됩니다.

묵시적 갱신

해당 권리는 환상 보증금 초과 여부와 상관없이 상가임차인이라면 누구나 보호를 받습니다. 임차인이나 임대인이 기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 해지통보를 하지 않은 경우, 기간 만료 전과 동일한 조건으로 다시 임대차 계약을 한 것으로 간주됩니다.

 

환산보증금 내 상가임대차는 임대인이 임대차기간 만료 6개월에서 1개월 전 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 혹은 임대료 등 조건 변경 통지를 하지 않은 경우에 그 기간이 만료된 때에 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며 이때 기간은 "1년"으로 봅니다. 묵시적 갱신이 되면 그 후 임차인은 통보 후 3개월 뒤에 나갈 수 있습니다.

 

재계약을 하기 위해서는 기존 계약서에 "본 계약은 언제까지 연장한다"는 취지로 기재하고 각각 도장 또는 서명을 하면 됩니다. 임대인의 경우는 무조건 계약 연장을 계약서에 명시하는 것이 유리합니다.

 

상가 임대차보호법 10년 개정안과 환산보증금 계산법

 

 

상가임대차보호법 10년 5% 내용 정리

상가임대차보호법에 의해서 보호를 받는 환산보증금 기간 및 범위 안에 있다면 임대인은 임대 시세가 올라도 10년 이내 5% 제한법에 걸려서 더 높은 가격으로 상가를 빌려주지 못합니다. 임차인 입장에선 다행인데 임대인 입장에선 아무래도 속이 쓰릴 수밖에 없는 것입니다.

 

일단 양쪽에서 합의 하에 어느 정도 조정이 가능합니다. 하지만 임차인 입장에선 보다 싸게 임대를 하고 싶은 마음이 간절할 것이기에 임대 시세에 맞춰서 조율하는 것은 수월하지 않습니다.

 

그리고 상가임대차보호법은 상가 임대료가 비싸기도 하고 보통 임차인이 사업체를 운영하는 목적으로 빌리는 게 대부분입니다. 그래서 단순히 거주 목적이 대부분인 주택임대차보호법이랑은 다른 점이 있습니다.

 

주택일 경우 소유주가 임차인에게 본인이 들어와서 살 테니까 계약 기간이 끝나면 나가달라 하면 나가야 합니다. 하지만 상가는 사업체를 운영 중이기 때문에 이런 식이 되어버리면 아무도 상가 임대를 하지 않으려고 하게 됩니다.

 

그래서 상가를 임대하는 임차인이 계약 기간 만료 전 6개월부터 1개월을 남겨놓고 재계약을 요구하면 상가를 빌려주고 있는 실제 소유주는 특별한 사유 없이 거부할 수 없습니다. 이렇게 10년 간은 빌리는 사람이 갑이고 임대 시세가 아무리 올라도 5% 안에서만 올릴 수 있는 것입니다.

 

돈 많은 건물주가 되면 걱정이 없을 것이라 생각하는데 이런 부분은 실제 상가 소유주 분들 입장에선 굉장한 스트레스일 것입니다. 어쨌든 소유주 입장에서 그나마 다행인 것은 주택임대차보호법과 다르게 기존 임차인이 나가고 새로운 임차인이 들어오면 깔끔하게 현재 시세대로 올려 받을 수 있다는 점입니다.

 

상가 임대 문제를 놓고 임대인과 임차인 싸움이 벌어진다면 대충 이런 이유라고 보시면 되겠습니다. 임차인이 스스로 나가고 새로운 임차인이 들어오면 임대인은 임대 시세를 높여서 돈을 더 받을 수 있기 때문에 나가길 바라게 됩니다.

 

하지만 상가를 임대해서 장사를 하는 분들 입장에선 그럴 수 없는 것이기에 싸우는 겁니다. 그러나 앞에서 언급했던 것처럼 환산보증금이 높다면 보호법이 적용되지 않으니 그 부분도 참고 부탁드리며 혹시라도 분쟁 중이시라면 내용 잘 숙지하시어 받아들일 부분은 받아들이시고 주장해야 할 부분은 주장하셨으면 좋겠습니다.

 

상가 임대차보호법 10년 개정안과 환산보증금 계산법

 

 

10년 계약갱신요구권

2018년 10월 16일 법이 개정되어 최초 임대차기간을 포함해 최대 10년 간 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 법 개정일 이후 최초로 체결되었거나 갱신된 임대차에 한해 10년 보호법이 적용되며, 위 조건에 해당되지 않을 경우 구법에 따라 5년까지만 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임대인이라면 신중하게 임대차 계약을 해야 하는 이유가 되겠습니다.

임차인의 권리금 회수 방해 금지

임대인은 총 임대차기간과는 상관없이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선하는 신규임차인과의 신규임대차 계약 체결을 거부할 수 없습니다. 정당한 사유 없이 거절할 경우, 임차인에게 해당 손해를 직접 배상할 의무를 지게 됩니다. 단, 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없거나, 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우에는 신규임차인에 대한 계약을 거절할 수 있습니다.

 

상가 임대차보호법 10년 개정안과 환산보증금 계산법

 

 

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