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2 주택자(다주택자) 세금
2 주택자가 되면 세금이 얼마나 많이 나올까요? 정말 세금 폭탄 맞는 걸까요? 세금이 워낙 많이 바뀌고 세부담이 커졌기 때문에 일단 2 주택이 문제가 아니라 집을 하나 사는 것 자체에 대해서도 많이들 세금을 부담스러워하시는 것 같습니다. 특히 요즘에 대출 규제도 좀 있고 부담이 되실 겁니다. 그러나 그것과는 별도로 우리는 순수하게 세금 측면에서 과연 2 주택자, 다주택자가 된다면 어떤 세금 이슈가 있는지 단계별로 한번 살펴보도록 하겠습니다.
이미 2 주택자가 되신 분들도 '이렇게 하면 세금을 좀 줄일 수 있겠구나'라고 생각하실 수가 있고 혹시 1 주택자인데 집을 좀 갈아타려고 하는 경우에 어떤 세금 이슈들이 있는지 이런 것들도 함께 보시면은 더욱 좋겠습니다.
일단 단계별 세금 이슈는 취득 단계 보유 단계 양도 단계 이렇게 세 가지가 있습니다. 취득 단계에서는 당연히 취득세가 있는데 이 취득세가 이제 2 주택 이상부터는 중과가 들어갑니다. 그리고 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)가 있는데 특히 종부세 증가가 클 수가 있습니다.
양도소득세는 비과세가 이제 없어지는데 이 비과세도 2 주택이라 하더라도 일부 예외가 가능한 경우가 있습니다. 그리고 양도소득세 중과가 되는 경우가 있습니다. 이렇게만 놓고 보면 확실히 세 부담이 좀 커지는 것 같고, 세금 폭탄을 맞는 것 같은데 여기에 예외가 있습니다. 오늘은 거기에 대해서 설명을 드려보겠습니다.
취득세
먼저 취득세입니다. 취득세는 신규 주택 즉, 두 번째로 산 주택이 어디에 있는지 그 위치가 중요한데 만약에 두 번째로 산 주택이 조정 대상 지역일 경우 일단 취득세가 8%가 나올 수도 있다는 거를 아셔야 됩니다.
만약에 그곳이 조정 대상 지역이 아닌 비적용 대상 지역인 경우 그냥 기본 세율 즉, 1~3%입니다. 비록 조정 대상 지역이라 하더라도 일단 1~3% 기본 취득세를 먼저 납부를 합니다.
그러고 나서 종전 주택 그러니까 일번 주택을 일정 기간 내에 팔면 계속해서 1~3%를 내고 끝이 나지만 그 일정 기간을 넘어서 팔거나 아니면 기존에 있었던 일반 주택을 안 팔았을 경우 8% 취득세가 중과가 되고 당연히 먼저 냈었던 세금에 대해서 차액만큼 그리고 플러스 가산세가 붙게 됩니다.
주택 수에 따라서 개인 같은 경우에는 최고 12% 법인 같은 경우에는 주택 수 상관없이 무조건 11%로 늘어납니다. 분명한 건 다주택자 그리고 법인의 취득세가 늘어난 건 확실히 맞습니다.
그런데 여러 가지 케이스가 있습니다. 내가 원래 가지고 있었던 종전 주택 편의상 1번이라고 하고, 나중에 사는 주택을 2번 신규 주택이라고 했을 때 신규 주택이 조정인 경우만 중과가 들어갑니다. 그리고 설령 중고가 들어간다 하더라도 먼저 있었던 종전 주택이 만약에 비 조정일 경우 3년 안에 팔면 8%가 아니라 그냥 1~3% 적용을 해줍니다. 만약에 둘 다 조정이면 이때는 그냥 1년으로 갑니다.
그렇기 때문에 내가 취득세 중과가 들어가는 건 맞지만 종전 주택을 내가 적당하게 매도하면 취득세 중과를 피할 수가 있는 것이고 만약에 설령 2 주택이 된다 하더라도 경우에 따라서는 비조정이면은 기본 세율 아니면 조정인 경우만 8%에게 들어간다는 겁니다.
보유세
재산세는 늘어난 주택의 공시 가격대로 그냥 납부하시면 됩니다. 두 채가 됐다고 해서 중과가 되고 배 이상으로 늘어나고 그렇지는 않습니다. 가지고 있는 공시 가격에 따라서 그냥 내는 거기 때문에 특별히 신경을 안 쓰셔도 됩니다. 특히 더 신경을 안 쓰셔도 되는 이유는 내가 설령 임대주택 등록을 한다 하더라도 제대로 줄일 수 있는 방법이 거의 없습니다.
두채 이상 등록해야 되기 때문에 그렇고 특히 아파트 같은 경우에는 이제 신규 등록이 안됩니다. 그렇기 때문에 재산세는 그냥 우리 의사결정에서 크게 비중을 차지하지 않는다 이렇게 생각을 하시면 되겠습니다.
종부세
종합부동산세는 특정 주택 개수가 되면은 종부세 중과세율이 적용이 됩니다. 그렇게 되면은 굉장히 많이 종부세가 늘어날 수가 있는데 특히 2020년 11월달에 발표한 정부의 공시 가격 현실화율 로드맵에 따르면 설령 집값이 그대로라 하더라도 장기적으로는 90%까지 가야 되기 때문에 이 공시 가격이 계속해서 오를 겁니다.
사례를 좀 하나 가져왔는데 일단 서울에 내가 한 채를 가지고 있는데 그 한 채가 굉장히 비싼 고가 주택이고, 그리고 지방에 두 채를 가지고 있는 경우 이때 종부세를 제가 비교해볼 겁니다.
고가 주택이 공시가 23억 실거래가는 30억 중반이 되는 서울의 아주 초고가 주택입니다. 부부 공동명의 5:5라고 하고, 지방 같은 경우에 공시가 7억 그리고 공시가 10억짜리 두 채를 가지고 있다고 하겠습니다. 각 한 채다 10억에서 한 10억 정도 마찬가지로 이것도 부부 공동명의 5:5라고 하겠습니다. 참고로 정확한 비교를 위해서 이 지방 2채는 비록 지방이지만 조정 대상 지역이라고 가정하겠습니다.
먼저 서울의 고가 주택 종부세 얼마 나오는지 홈텍스 '세금종류별 서비스 - 세금 모의계산' 안에 보면은 종합부동산세 간이세액 계산이 있습니다. 참고만 하시면 됩니다.
일단 공시가 23억인 경우에 부부 공동명의 하면은 각각 6억씩 공제가 됩니다. 본인과 배우자가 있고 1인당 11억 5천 원을 가져가는데 여기서 6억을 빼고, 여기에 공정시장가액 비율 95%를 곱하면은 과표가 5억 2250만 원이 나옵니다. 그때 적용되는 세율은 0.8%가 되는 겁니다.
왜 그러냐면은 그냥 1 주택 자니까 종부세 중과세율이 적용되지 않습니다. 그러면 납부할 세액이 256만 8660원이 나오고 두 명 다 부부 합산하면 대략 513만 원 정도가 나옵니다.
보시면 앞에 사례에서 서울 외 지방 조정 대상 지역에 두 채 즉 공시가 7억 하고 10억짜리를 가지고 있다고 했는데 둘 합치면 17억이 됩니다. 그런데 이거를 부부 공동명의 다 각각 가지고 있기 때문에 17억의 절반인 8억 5천을 서로 가지고 있는 겁니다. 그리고 여기에 대해서 1인당 6억씩 빼주니까 6억을 빼고 공정시장 가격 비율 95%를 곱해서 2억 3750만 원이 나오는데 문제는 세율입니다.
세율이 왜 0.8이 아니라 1.2가 되느냐, 각각 공동명의를 하니까 조정 지역 2 주택을 가지고 있어서 종부세 중과세율이 들어가는 겁니다. 그 결과 남편 273만 6천 원 아내도 마찬가지 그래서 둘을 더하면 547만 2천 원이 나옵니다.
서울에 내가 그냥 조정 대상 지역 한 채 가지고 있을 때는 500만 원 약간 초반이 나왔습니다. 그런데 지방이지만 조정 대상 지역이 이렇게 두 개를 가지고 있고 부부 공동 명의를 하니까 오히려 조금 더 나옵니다. 543만 원 만약에 지방 두 채를 갖고 있는데 부부 공동 명의를 하고 있다. 이때는 어떻게 해야 될까요? 차라리 남편 단독 명의 하나 아내 단독 명의 하나 이게 나올 수 있습니다.
남자 이름으로 공시가 7억인 집을 가지고 있으면은 일단 세대 기준으로 2 주택이기 때문에 1세대 1 주택 특례가 되지 않아서 6억을 차감하고, 그럼 7억에서 6억 빼고 계산하면 남편 이름으로 된 게 41만 원 정도가 종부세가 나옵니다.
물론 재산세는 별도입니다. 그리고 아내 같은 경우에는 공시가 10억이기 때문에 또 여기서 6억을 빼주고 계산해주면은 183만 원이 나와서 2명 합치면은 224만 원 아까 540만 원 훨씬 줄어듭니다. 그렇기 때문에 내가 만약에 1 주택에서 2 주택으로 간다. 종부세까지 좀 어떻게 하고 싶다. 그런데 내가 가지고 있는 집값이 나름 작은 편이 아니다. 그런 경우에는 오히려 이렇게 명의를 아예 단독 명의로 가서 이렇게 나누는 게 훨씬 더 유리할 수가 있습니다.
그런데 보유세는 이것만 보시면 안 됩니다. 공동주택 같은 경우에는 2030년까지 전부 다 시세 대비 90%까지 맞춥니다. 단독주택 같은 경우에는 2035년이 되면은 시세 대비 90%까지 맞춘다고 합니다.
그러니까 아주 장기적으로 봤을 때 한 2035년 정도가 되면 그때 집값이 예를 들어서 10억이다 시세가 그러면은 공시 가격을 안 봐도 대략 9억 정도 하겠구나라고 볼 수가 있는 겁니다.
마지막 양도 단계를 보겠습니다. 일단 주택 수가 2주택이 되면 어느 정부든지 간에 투기 수요로 보기 때문에 1세대 1 주택 비과세 같은 거를 안됩니다. 그런데 부득이한 경우로 주택 수가 2개가 되는 케이스들이 있습니다. 그런 경우에는 세법에서도 아주 예외적으로 봐줘서 비과세라는 혜택을 주기도 합니다.
그래서 이런 일시적 주택 비과세에 대해서 잘 알아두셔야 됩니다. 설령 비과세가 안 된다 하더라도 내가 주택을 하나 더 사서 2 주택이 되는데 기존 거를 적당한 선에서 즉 3년 안에 처분을 하면 비록 조정대상 지역이라고 하더라도 양도소득세가 중과가 되지 않고 일반 과세가 될 수 있습니다.
요즘 비과세 받는 게 굉장히 어렵거 때문에 이 방법도 좋다고 생각합니다. 그런데 내가 기존에 있던 주택을 빨리 팔고 나중 주택 2번 사고 그냥 그 주택 하나만 갖고 싶을 때가 있습니다. 그럴 때는 3년 안에 파시면 됩니다.
여기에 한 가지 더 여러분들이 아셔야 되는 게 1 주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하고 일시적으로 2 주택을 소유하게 되는 경우에 종전 주택을 3년 안에 매도하는 경우 이 경우에는 양도세 중과도 좀 피할 수가 있다. 그렇기 때문에 이 부분도 좀 참고를 하시되 매도하시기 전에는 꼭 전문가분들 상의하시고 확인하시고 진행하시면 더욱 좋겠습니다.
2주택자(다주택자) 세금 총정리
정리를 하자면 우리가 주택 수가 하나에서 두 개로 되면은 당연히 세 부담이 늘어나는 게 맞습니다. 그런데 취득세에서는 취득세 중과가 들어가지만 예외가 있습니다. 보유세(특히 종부세)는 그냥 늘어납니다. 방법이 사실 그렇게 많이 없습니다.
명의를 좀 분산하는 것밖에 없습니다. 근데 기존에는 공동 명의로 해서 명의를 분산하는 게 좋아하는데 오히려 고가 주택 같은 경우에는 단독으로 해서 아예 그렇게 분산하는 게 더 나을 수가 있습니다.
그리고 양도 단계에 있어서도 2 주택이 되면 비과세가 안 되는데 예외가 있습니다. 그리고 양도세 중과가 당연히 다주택이니까 들어가는데 또 예외가 있었습니다. 하기 나름이라는 겁니다. 좀 전략적으로 절세 전략을 세우실 수도 있습니다.
그것 말고도 고려해야 되는 것들이 많이 있습니다. 내가 주택을 두 개를 가지고 있고, 하나는 실거주를 하고 만약에 다른 하나를 내가 월세를 줬을 때 이때는 임대소득세 과세 대상 들어갑니다.
그리고 여기에 대해서는 세금 신고 납부하셔야 됩니다. 이때 임대소득세가 보통 한 달 치 월세 정도가 나가게 됩니다. 이때 만약에 해당 주택을 공동 명의로 했는데 남편이 직장인이고 아내가 피부양자입니다. 그런데 아내 피부양자 명의로 공동 명의로 돼가지고 아내 명의로 뭔가 임대 소득 발생하고 세금 신고 납부합니다. 5월에 그러면 그 같은 해 11월에 피부양자 자격 박탈된다고 연락받으실 수 있습니다.
그래서 임대소득세 그리고 건보료 여기까지 체크하셔야 됩니다. 게다가 더 중요한 게 어디를 사야 되는지! 더 중요한 것은 대출이 어떻게 할 건지! 쉬운 것은 아닙니다. 하지만 잘 체크하시고 사전에 전략을 잘 세우시면 좋겠습니다.
굉장히 좀 고려해야 될 게 많습니다. 그래도 단계별로 예외 사항들이 있습니다. 그래서 1 주택에서 2 주택 넘어가시는 분들은 이 예외 사항들을 잘 활용하시면 자산을 늘리실 수도 있고 더 좋은 방향으로 이사도 할 수 있고 그렇게 되기를 바라겠습니다. 내 집 마련을 어떻게 할지 그리고 내가 이사를 어떻게 할지 그런 부분까지 생각하셔서 봐주시면 좋겠습니다.
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