실거주의무폐지 현황 부동산 시장의 전망

실거주의무폐지와 그에 따른 앞으로의 부동산 시장 전망에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 최근 주택 시장에 주목할 만한 변화가 생겼습니다. 특히, 입주를 준비 중인 몇몇 주거 단지에서 불확실성이 감돌고 있습니다.

 

이는 정부의 실거주 의무 폐지 관련 법안이 국회에서 아직 확정되지 않았기 때문입니다. 이 법안은 주택 소유자가 일정 기간 직접 해당 주택에 거주해야 하는 의무를 없애는 내용을 담고 있습니다.

 

실거주 의무 폐지 현황 부동산 시장의 전망

이러한 상황은 특히 둔촌주공(올림픽파크포레온)과 같은 대규모 주거 단지에 영향을 미치고 있습니다. 이 단지는 큰 규모와 중요성 때문에 이 문제의 대표적인 예로 거론되고 있죠.

 

만약 실거주 의무가 폐지되지 않을 경우, 많은 입주민들이 법적 또는 재정적인 어려움에 직면할 수 있습니다. 이는 주택 소유자가 기대했던 투자 수익이나 거주 계획에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.

2023년까지의 상황을 고려해 볼 때, 이 법안의 처리 여부는 향후 주택 시장의 동향과 거주자들의 결정에 중요한 영향을 끼칠 것으로 예상됩니다. 이러한 법적, 정책적 변화는 특히 주택을 구입하거나 판매하는 사람들에게 중요한 정보가 될 것입니다. 그러므로 이 사안을 주시하며, 관련 법안의 진행 상황과 그에 따른 시장의 반응을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

 

목차

 

실거주의무

 

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1) 실거주의무란?

2021년, 주택 시장에서 투기를 억제하고 실수요자를 보호하기 위해 '실거주의무' 제도가 도입되었습니다. 이 제도는 분양가 상한제가 적용되는 주거 단지에서 아파트를 분양받은 사람들이 최초 입주일로부터 2년에서 5년 사이 의무적으로 해당 주택에 거주해야 하는 규정입니다. 이 조치는 2021년 2월 26일에 공포된 "공공주택 특별법" 개정안을 통해 시행되었습니다.

해당주택			거주의무기간	개선
수도권 분양가 상한제 주택	공공택지	분양가격이 인근 시세 80% 미만	5년	폐지
		분양가격이 인근 시세 80%~100%	3년
	민간택지	분양가격이 인근 시세 80% 미만	3년
		분양가격이 인근 시세 80%~100%	2년
민간택지 분양가상한제 적용지역 내 공공재개발사업 주택			2년

 

2) 실거주 의무의 적용 기간 및 벌칙

실거주 의무의 적용 기간은 지역에 따라 다르게 설정되었습니다:

• 수도권, 광역시, 세종특별자치시, 과밀억제권역: 2년
• 투기과열지구: 3년
• 조정대상지역: 5년

이 규정을 위반할 경우에는 최대 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.

 

 

3) 분양가 상한제 적용 단지의 예시 (올림픽파크 포레온)

서울 강동구에 위치한 둔촌주공아파트, 즉 올림픽파크 포레온은 대규모 분양가 상한제 적용 단지의 대표적인 예입니다. 이 단지는 약 1만 2천 세대로 구성되어 있으며, 2022년 11월부터 입주자 모집을 시작하여 실거주 의무가 적용되었습니다.

※ 분양가와 시장 가치

올림픽파크 포레온의 분양가는 다음과 같습니다

• 14평 (29㎡): 약 4억 9300만 ~ 5억 2340만 원
• 18평 (39㎡): 약 6억
  
  

7360만 ~ 7억 1520만 원

• 23평 (49㎡): 약 8억 2970만 ~ 8억 8100만 원
• 25평 (59㎡): 약 9억 7940만 ~ 10억 6250만 원
• 34평 (84㎡): 약 12억 3600만 ~ 13억 2040만 원

청약 당첨자들은 입주 시 최소 2년간 의무적으로 거주해야 하며, 8년간 전매가 제한됩니다. 2023년 12월 15일 기준, 전매 제한은 해제되었으나, 실거주 의무는 여전히 유지되고 있어, 실제 거래는 이루어지지 않는 상황입니다.

 

실거주의무

 

실거주 의무의 영향력

 

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실거주 의무 제도는 주택 시장에서 투기 수요를 줄이는 데 일정 부분 기여했습니다. 이 제도는 실수요자를 보호하고 주택시장의 안정을 목표로 하며, 그간 투기 목적의 부동산 구매를 억제하는 데 효과적이었다는 평가를 받고 있습니다.

1) 실수요자에 대한 영향

이 제도로 인해 실수요자들이 불편을 겪는 상황도 발생했습니다. 예를 들어, 실거주 의무 기간 동안 이사를 할 수 없거나 전세를 놓지 못하는 상황이 이에 해당합니다.

 

또한, 입주 시점에 전세 계약이 만료되지 않아 잔금을 마련하는데 어려움을 겪거나, 자녀 교육과 같은 사유로 인해 당장 이사가 어려운 경우에도 실수요자들은 피해를 입을 수 있습니다.

 

실거주 의무 제도의 장단점

1) 장점

• 투기 수요 억제: 주택시장에서 투기 목적의 구매를 줄이는 데 기여
• 실수요자 보호: 실제 거주 목적의 구매자에게 유리
• 주택시장 안정화: 시장의 급격한 변동성 감소
  
  

2) 단점

• 실수요자의 불편: 이사나 전세 거래의 제한
• 주택 거래 감소: 거래의 유동성 저하
• 시장 경직성: 주택시장의 자연스러운 흐름 방해
  
  

3) 제도 개선을 위한 제안

실거주 의무 제도의 개선을 위해 몇 가지 방안이 제시되고 있습니다. 실거주 의무 기간의 단축, 예외 조항의 확대, 그리고 실거주 의무를 대체할 수 있는 다른 유형의 규제 도입이 그 예입니다. 이러한 개선안은 실수요자의 불편을 최소화하고 주택시장의 유동성을 증진시키는 동시에 투기를 억제하는 데 중점을 두고 있습니다.

 

 

이러한 제도의 장단점과 개선 방안을 통해 주택시장의 건강한 발전을 도모하는 것이 중요합니다. 주택 정책은 시장의 변화와 사회적 요구에 따라 지속적으로 조정되어야 하며, 실거주 의무 제도도 이러한 맥락에서 검토되어야 합니다.

 

실거주 의무 제도가 갖는 중요한 역할을 인정하면서도, 실수요자의 편의와 주택 시장의 건전한 유동성을 고려한 균형 잡힌 접근이 필요합니다.

 

실거주 의무의 영향력

 

실거주 의무 폐지 논란

 

 

 

2021년 하반기부터 집값 하락이 진행되면서 과도한 규제라는 지적이 제기되었습니다. 이에 대응하여 현 정부는 실거주 의무 폐지를 발표했으나, 국회에서는 이에 대한 반대로 인해 법안이 통과되지 못했습니다. 실거주 의무 폐지의 주된 이유는 투기 목적이 아닌 실거주를 목적으로 청약한 이들이 엄청난 차익을 기대하며 이를 원했기 때문입니다.

 

1) 관련 기사 바로가기

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실거주 의무 폐지 무산의 파급 효과

 

 

 

1) 법적 처벌과 주거 계획의 변화

실거주 의무 폐지가 무산될 경우, 이 제도를 어긴 이들은 법적으로 엄격한 처벌을 받게 됩니다. 이는 최대 1년 이하의 징역 또는 최대 1천만 원의 벌금형을 의미합니다.

 

또한, 당첨된 주택을 한국토지주택공사(LH)에 분양가로 되팔아야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 정부의 방침을 신뢰하고 전세 계약을 연장했던 이들은 중도 해지하고 직접 입주해야 할 수도 있습니다.

 

2) 실거주 의무 대상 단지들의 현황

현재 실거주 의무가 적용되는 단지는 총 72개로, 이 중 약 4만 7천여 세대가 해당됩니다. 대표적으로 둔촌주공(재건축 후 올림픽파크포레온)이 포함되어 있으며, 이 단지는 입주까지 약 1년이 남아 있습니다. 실거주 의무 폐지가 되지 않을 경우, 대다수의 입주 예정자들은 이사 계획과 자금 계획을 전면 재조정해야 할 수 있습니다.

 

3) 분양가 대비 집값 변동과 그 영향

일부 단지에서는 분양가보다 집값이 하락한 상황에서 LH에 되팔 생각을 하는 경우도 나타나고 있습니다. LH가 매입할 경우 분양가에 정기예금 이자를 추가하여 지급하기 때문입니다. 반면, 둔촌주공과 같이 분양가 대비 집값이 6억 원가량 상승한 단지에서는 LH에 되팔기 아까운 상황입니다.

 

실거주 의무 폐지 논란

 

실거주 의무 폐지 무산의 이유

폐지에 대한 찬반 의견

실거주 의무 폐지가 무산된 주된 이유는 폐지 시 갭투기 수요의 부활과 깡통주택 문제가 우려되기 때문입니다. 유주택자들은 대체로 폐지를 지지하는 반면, 무주택자들은 의무 유지에 더 호의적인 의견을 보이는 경향이 있습니다.

실거주 의무 폐지의 전망

향후 논의 일정과 가능성

올해 정기국회가 종료됨에 따라 실거주 의무 폐지 논의는 내년으로 연기될 수밖에 없게 되었습니다. 국토위는 추가적인 논의를 계획하고 있지만, 총선 전까지 개정안이 통과될지는 불확실한 상태입니다. 만약 내년 5월 국회 회기가 종료되면, 개정안은 자동으로 폐기될 수 있어, 이 문제에 대한 지속적인 관심과 논의가 필요합니다.

 

 

 

실거주 의무 제도의 폐지 여부에 대한 논의는 다양한 관점에서 진행되고 있습니다. 이 글을 통해 여당과 야당의 입장, 그리고 둔촌주공과 같은 대표적인 단지의 상황을 살펴보았습니다.

 

여당은 부동산 거래의 활성화와 실수요자들의 불편함을 해소하기 위해 실거주 의무 제도의 폐지를 주장하고 있습니다. 반면, 야당은 이러한 폐지가 투기 수요를 조장할 수 있다며 강력히 반대하고 있습니다.

이러한 상반된 의견은 실거주 의무 제도 폐지가 무산될 경우 예상되는 혼란에 대한 우려를 증폭시킵니다. 주택 시장의 안정과 실수요자의 권익 보호라는 두 가지 중요한 목표 사이에서 균형을 찾는 것이 중요해 보입니다.

 

최종적으로 어떤 결정이 내려지더라도 그 결과가 주택 시장에 미치는 영향을 최소화하고, 모든 이해당사자의 이익을 고려하는 방향으로 이루어지기를 바랍니다. 이 글을 읽으시며 실거주 의무 제도의 현재 상황과 미래에 대해 더 깊이 이해하시는 데 도움이 되었기를 희망합니다.

 

실거주 의무 폐지 무산의 이유

 

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